Como saber o que realmente posso construir em uma grande área

Quando falamos em empreendimentos e incorporações de grande porte, não temos como não começar a idealizar uma grande área, ou o contrário, podemos possuir uma grande área e a partir dela idealizarmos o grande projeto. Partindo-se desse ponto, quero ajudar você que pode ser um investidor em busca ou analisando um grande projeto, o dono de uma área ou realiza a prospecção de ‘big business’ a como saber o que realmente você pode construir em uma grande área’.

Você deve ter inicialmente em mente que ninguém faz um grande empreendimento sozinho e que grandes projetos devem ser estudados e analisados para que você possa diminuir os riscos, maximizar seus ganhos e poder traçar estratégias com assertividade.

Dentro desse ‘como’ existem diversos fatores que devem ser levados em consideração, eu dividi em alguns tópicos que vão lhe auxiliar a entender melhor o que deve ser feito.

I – Localização e delimitação da área

Inicialmente deve-se ter a localização precisa da área, onde ela se situa, seu endereço com indicação das vias que a interceptam, as áreas que as cercam juntamente com a delimitação da área que pode ser feita com ferramentas de localização por exemplo, ou se a cidade possuir cadastros disponíveis caso ainda não tenha sido realizado nenhum estudo inicial como a topografia ou se você não tiver acesso a eles.

II – Aspectos Jurídicos e legais

É necessário se atentar aos aspectos legais antes mesmo de dar qualquer passo em direção a idealização de algum projeto e principalmente em iniciar qualquer negociação.

Ao delimitar a área de interesse por exemplo, deve-se atentar a realizar essa delimitação de acordo com a documentação da área, claro que a casos em que a documentação não faz juízo a área existente e isso deve ser levado em consideração nessa delimitação.

Para você entender do que pode ser realizado na localidade da sua área você precisa entender da legislação local no que diz respeito a questões urbanísticas, jurídicas e registrais. Nessa ‘pesquisa’ você já terá muita informação do que em tese pode ser realizado naquela região.

III – Aspectos Urbanísticos e ambientais

Com essa área definida e analisada juntamente com a documentação é quando iremos para as questões urbanísticas, é onde serão envolvidos os órgãos regulamentadores da cidade onde está sua área. È nesse item onde você fará um pedido de ‘viabilidade da área’ onde o órgão que cuida do setor urbanístico da sua cidade irá lhe fornecer uma consulta prévia que constará alguns índices que você poderá utilizar para um calculo inicial da sua área de aproveitamento e algumas restrições que você terá que respeitar.

Além das questões urbanísticas é muito provável que se você terá uma grande área será imprescindível a realização dos estudos ambientais, isso é muito importante e pode chegar a inviabilizar seu projeto! Se você tiver uma vegetação especial, muitos cursos d’água e outras questões e deixar passar você irá se basear em uma área aproveitável que não é real e nunca será. Então se atente nas restrições ambientais do local.

Vale salientar que mesmo com restrições urbanísticas e ambientais inicialmente apuradas isso pode não ser ‘regra’ pois existem muitos projetos especiais que serão tratados de maneira diferente juntamente aos órgãos regulamentadores.

IV – Aspectos Políticos e mercadológicos

Não deixando passar as questões políticas e digamos que assim dizer que muitas vezes “ideologias pessoais” de quem está a frente desses órgãos regulamentadores. Por isso é muito importante que você tenha conhecimento sobre quem são os agentes que estarão envolvidos em seu projeto, que você conheça suas ideologias e que crie bons relacionamentos. E muitas vezes quem está hoje a frente amanhã pode não estar. Então se atente, pois, isso pode sim influenciar no que você pode ou não construir na sua área.

Não podemos deixar passar a questão mercadológica, porque uma área utilizável e que não vende não é um bom negócio nem para quem sabe construir, então busque entender a demanda do mercado local.

E não se assuste com o grande trabalho que muitos tem como um cálculo rápido, claro que com mais experiência todo processo é mais rápido e com um time certo você com certeza irá muito mais longe.