Distrato imobiliário: CDC x Lei do Distrato

O distrato, ou rompimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, é uma situação recorrente no mercado. Nessas hipóteses, a dúvida principal é: aplicam-se as regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC) ou da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018)?

A Lei do Distrato trouxe regras detalhadas sobre a resolução contratual em incorporações e loteamentos, fixando percentuais de retenção (até 25% do valor pago, ou até 50% no regime de patrimônio de afetação), permitindo a cobrança de taxa de fruição em determinados casos e admitindo até mesmo a devolução parcelada das parcelas. Já o Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 53, considera nula a cláusula que imponha a perda total das prestações pagas. A jurisprudência consolidou que a retenção não pode ultrapassar 25% do que foi efetivamente pago, e também firmou que a devolução deve ser imediata, afastando cláusulas que prevejam restituição parcelada.

É nesse ponto que surge a divergência: Parte da doutrina e da jurisprudência entende que a Lei do Distrato deve prevalecer, por ser lei especial e posterior ao CDC. Outra corrente, recentemente reforçada pelo Superior Tribunal de Justiça, afirma que, quando há relação de consumo, deve prevalecer o Código de Defesa do Consumidor. Nesse caso, aplicam-se os limites de retenção de até 25% e a exigência de restituição imediata, sem parcelamentos.

Para o corretor de imóveis, essa discussão tem impacto direto no dia a dia. É importante saber que o tema não está pacificado e que contratos podem ser questionados judicialmente. A orientação ao cliente deve ser clara: cláusulas que prevejam perdas totais ou devoluções muito demoradas tendem a ser revistas pelo Judiciário. Em resumo, a recomendação é trabalhar com contratos equilibrados, respeitando os limites legais e a tendência jurisprudencial. Isso reduz riscos de litígios e transmite maior segurança para compradores e vendedores.