Empreendimentos habitacionais em SP: o que é GRAPROHAB?
Sabemos que um empreendimento habitacional envolve a juntada de uma série de documentos, análises e projetos. A partir dos elementos extraídos da análise de viabilidade que envolve aspectos ambientais, de engenharia, arquitetônico, jurídico-documental, de tecnologia, dentre outros, a depender do caso, é possível avaliar não só se o projeto é viável financeiramente, mas qual modalidade melhor se enquadra a área, ao conceito, intuito do proprietário e investidores, bem como as estratégias que serão adotadas na operacionalização procedimental para aprovação e implantação do empreendimento em tela.
Uma das questões, nesse ínterim, envolve o GRAPROHAB, que significa: Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo. Foi criado em 1991, em São Paulo, no intuito de agilizar e organizar os procedimentos de aprovação e implantação de empreendimentos habitacionais (loteamentos, desmembramentos, conjuntos habitacionais e condomínios.
O colegiado da GRAPROHAB é formado pela Secretaria de Habitação do Estado de São Paulo, Secretaria de Meio Ambiente, Procuradoria Geral do Estado, Companhia Ambiental do Estado de São Paulo, Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo, Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano e Departamento de Águas e Energia Elétrica.
De acordo com o Decreto Estadual 52.053/07, cabe ao GRAPROHAB analisar e deliberar sobre os seguintes projetos de parcelamento do solo e dos núcleos habitacionais urbanos: I – projetos de loteamentos para fins habitacionais; II – projetos para conjuntos habitacionais com abertura ou prolongamento de vias públicas existentes; III – projetos de desmembramentos para fins habitacionais que resultem em mais de 10 (dez) lotes não servidos por redes de água e de coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminação pública; IV- projetos de condomínios residenciais que se enquadrem em uma das seguintes situações: a) condomínios horizontais e mistos (horizontais e verticais), com mais de 200 unidades ou com área de terreno superior a 50.000,00m²; b) condomínios verticais, com mais de 200 unidades ou com área de terreno superior a 50.000,00m², que não sejam servidos por redes de água e de coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminação pública; c) condomínios horizontais, verticais ou mistos (horizontais e verticais) localizados em área especialmente protegidas pela legislação ambiental com área de terreno igual ou superior a 10.000,00m².
O parecer técnico GRAPROHAB da CETESB, por exemplo, refere-se à análise de viabilidade ambiental do projeto, estabelecendo a necessidade de autorizações ambientais para a realização do empreendimento. Isso porque casos de alteração ambiental para implantação do empreendimento imobiliário devem ser informadas, bem como solicitadas autorização para supressões de vegetação nativa, cortes de árvores isoladas ou intervenções em áreas de APP – Área de Preservação Permanente e alvarás para intervenção em área de proteção dos mananciais. Serão autorizados através dos Laudos de Caracterização de Vegetação, Fauna e, quando for o caso, do firmamento do Termo de Compromisso de Recuperação Ambiental, como medida de compensação ambiental.
Na prática, o que temos visto, são empreendedores entendendo que o projeto passar pelo GRAPROHAB, o inviabiliza pelo tempo gasto e pelas exigências ambientais que se tornam, em alguns casos, vastas. Assim, muitos tem optado por alternativas outras, como por exemplo, desmembrar a área, aprovar o loteamento em etapas, de modo que não seja enquadrado no GRAPROHAB. Fato que não deveria acontecer.
Assim, se por um lado, temos questões ambientais a serem observadas com a devida acuidade, por outro, precisamos de ações públicas que de fato sejam operacionais, producentes, tragam celeridade e otimização nas aprovações e implantações dos empreendimentos habitacionais e que não sejam limitadores do desenvolvimento econômico e social das cidades.
