Entenda a diferença de fraude contra credores e fraude à execução para a “Due Diligence Imobiliária”.

Na fraude contra credores, prevista nos artigos 158 ao 165 do Código Civil de 2002, o devedor insolvente aliena seus bens prematuramente, no intuito de prejudicar uma busca futura pelos seus bens, antes que seus credores pretendam ingressar com qualquer tipo de ação, logo, a fraude contra credores ocorre antes que o credor ajuíze qualquer ação na busca de saldar a dívida constituída.

Vale ressaltar que devedor insolvente, é aquela pessoa que tem seu ativo menor que seu passivo.

Uma vez que o devedor insolvente se desfaz de seu patrimônio, na verdade ele está se desfazendo de um patrimônio que não é mais seu e sim dos seus credores. Esse ato de se desfazer de seus bens, gera prejuízo ao seu credor, bem como configura-se fraude contra credores, embora o legislador tenha escolhido proteger o adquirente de boa-fé em desfavor do credor, caso seja detectado o conluio, torna esse “ato anulável”.

A fraude contra credores pode ser atacada somente por ação pauliana ou revocatória, afim de obter uma sentença que declara a anulação do ato fraudulento, fazendo com que esse bem volte para o patrimônio do devedor, beneficiando todos os credores.

A fraude à execução, que encontra-se prevista no artigo 593 do Código de Processo Civil, ocorre quando o devedor insolvente aliena seu bem ou se desfaz de seu patrimônio com uma demanda judicial em andamento, com o propósito de impedir que o credor satisfaça seu crédito. Esta ação não necessariamente poderá ser uma ação de execução, pode ocorrer em um processo de conhecimento, ou até mesmo em fase cautelar, desde que esteja em discussão, de maneira direta ou indireta, a dívida pela qual o devedor se desfez do bem.

Diante disso, o que configura fraude à execução é o prejuízo causado ao credor, sendo assim, não é preciso ser detectada subjetivamente, bastando a prova do ato prejudicial. Nesta situação, o credor poderá por meio de ação incidental, pedir o pronunciamento do juiz, logo, não precisa de ação autônoma, visto que neste caso o juiz declara a “ineficácia do ato de alienação”.

Estabelecido as diferenças entre fraude contra credores e fraude à execução, qual a importância destes institutos na due diligence?

A due diligence é o levantamento de fato da situação do imóvel a ser comprado, como por exemplo, se existem gravames ou impedimentos, restrições de uso, situação fiscal, situação do vendedor, se é réu ou devedor em qualquer procedimento de cobrança pela qual o seu patrimônio deverá responder, bem como buscar a vida pregressa deste imóvel retroagindo pelo menos 10 anos. A análise das situações supracitadas consistem em certidões de ônus do imóvel, matrículas, protestos e ações judiciais, certidões negativas de débitos, da situação de domicílio do vendedor e dos donos antecessores, do local de situação do imóvel e até de indisponibilidade do imóvel na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB.

A importância da análise de riscos ou due diligence para a pessoa ou a empresa que tenha interesse em comprar imóveis, consiste na avaliação de todos os riscos pertinentes ao imóvel, quem vende e seus antecessores, pois a venda de imóvel pelo devedor que não tem um patrimônio capaz de suprir suas dívidas civis e comerciais, pode ser considerada fraude contra credores ou fraude à execução, no caso de já existir uma ação judicial em andamento com o condão de reduzir o devedor à insolvência. Se porventura, venha a configurar um destes dois institutos, poderá o comprador ver seu negócio prejudicado com uma sentença declarando esse ato inválido ou ineficaz perante terceiro, frustrando assim a compra do adquirente com a possibilidade de não reaver o montante investido.

Texto escrito em coautoria com Vária Assis.