Férias! Airbnb e o síndico do condomínio

Desafios e Soluções para a Convivência em Condomínios.

Com a chegada das férias e feriados prolongados, muitos proprietários de imóveis em condomínios residenciais veem no Airbnb e em outras plataformas de locação por temporada uma excelente oportunidade de gerar renda extra. No entanto, o que para algumas pessoas é uma vantagem, para outras, tais como os síndicos, pode se tornar uma fonte de preocupação e conflitos. O aumento do fluxo de pessoas desconhecidas, a intensificação do uso das áreas comuns e a potencial quebra da rotina e do sossego condominial são desafios que se acentuam nesses períodos. Neste cenário, o síndico assume um papel ainda mais crucial, atuando como mediador e garantidor da harmonia e segurança do condomínio.

Este artigo explora os desafios que o Airbnb impõe aos condomínios durante as férias e feriados, e como o síndico pode, de forma proativa e estratégica, gerenciar essa dinâmica para assegurar a boa convivência e o cumprimento das normas.

Os Desafios do Airbnb em Períodos de Férias e Feriados

Durante as férias e feriados, a dinâmica dos condomínios residenciais que permitem ou não proíbem a locação por temporada via Airbnb se altera significativamente. O que era um ambiente predominantemente familiar e com rotinas estabelecidas, pode se transformar em um local com maior fluxo de pessoas, gerando uma série de desafios para a administração e para os moradores:

Aumento do Fluxo de Pessoas e Segurança: A principal preocupação é a segurança. Com a entrada e saída constante de hóspedes, o controle de acesso se torna mais complexo. A identificação de pessoas estranhas ao condomínio e a garantia de que apenas pessoas autorizadas circulem nas dependências é um desafio. Isso pode aumentar o risco de furtos, roubos e outros incidentes, além de gerar uma sensação de insegurança entre os moradores habituais [1].
Intensificação do Uso das Áreas Comuns: Piscinas, academias, salões de festa e outras áreas de lazer tendem a ser mais utilizadas durante os períodos de férias. A presença de um número maior de pessoas, muitas vezes sem familiaridade com as regras do condomínio, pode levar ao uso inadequado, superlotação e até mesmo danos às instalações. O síndico precisa garantir que as regras de uso dessas áreas sejam claras e fiscalizadas, evitando atritos entre moradores e hóspedes.
Perturbação do Sossego e Convivência: Hóspedes em período de lazer podem ter hábitos diferentes dos moradores fixos, como horários de sono alterados, festas e uso de som em volume elevado. Isso pode gerar reclamações e perturbar o sossego dos demais condôminos, especialmente aqueles que não estão em férias. O síndico precisa estar preparado para mediar esses conflitos e aplicar as sanções cabíveis, conforme o regimento interno.
Desgaste de Equipamentos e Aumento de Custos: O uso mais intenso das instalações e equipamentos do condomínio pode acelerar o desgaste e exigir maior manutenção, gerando custos adicionais para o condomínio. Além disso, o consumo de água, energia e outros recursos pode aumentar, impactando as despesas condominiais.
Descaracterização da Finalidade Residencial: Em condomínios com destinação exclusivamente residencial, a alta rotatividade de hóspedes pode descaracterizar essa finalidade, transformando o ambiente em algo mais próximo de um hotel. Essa questão, inclusive, tem sido objeto de decisões judiciais, como as do STJ, que permitem a proibição do Airbnb em condomínios com essa característica, desde que previsto em convenção [2].

Esses desafios se tornam ainda mais evidentes em condomínios que não possuem regras claras sobre a locação por temporada ou onde a fiscalização é deficiente. A ausência de um planejamento adequado por parte do síndico pode levar a um ambiente de tensão e insatisfação entre os moradores.

O Papel do Síndico e as Soluções para uma Convivência Harmoniosa

Diante dos desafios que o Airbnb e a alta temporada impõem aos condomínios, o síndico assume um papel de liderança e gestão fundamental. Sua atuação proativa e estratégica é essencial para mitigar os problemas e garantir a convivência harmoniosa entre moradores e hóspedes. As principais soluções e o papel do síndico nesse contexto incluem:

Revisão e Adequação da Convenção e Regimento Interno: O primeiro passo é verificar se a convenção do condomínio e o regimento interno possuem regras claras sobre a locação que trazemos neste brevíssimo artigo. Se não houver, ou se as regras forem ambíguas, o síndico deve convocar uma assembleia extraordinária para discutir o tema. A assembleia pode decidir por proibir a prática (se a destinação do condomínio for exclusivamente residencial), regulamentá-la com regras específicas ou permitir com certas condições. É crucial que qualquer alteração seja aprovada com o quórum legal necessário (geralmente 2/3 dos condôminos para a convenção). Previsão do Código Civil, art. 1.351. [3].
Criação de um Regulamento Específico para Hóspedes: Se a locação por temporada for permitida, o síndico pode elaborar um regulamento específico para os hóspedes, com as principais regras de convivência, uso das áreas comuns, horários de silêncio, descarte de lixo, entre outros. Esse regulamento deve ser entregue aos anfitriões para que eles o repassem aos seus hóspedes antes da chegada, garantindo que todos estejam cientes das normas [4].
Fortalecimento do Controle de Acesso: Para aumentar a segurança, o síndico pode implementar ou aprimorar o sistema de controle de acesso. Isso inclui exigir o cadastro prévio de todos os hóspedes, com envio de documentos de identificação e informações sobre o período de estadia. A portaria deve ser orientada a solicitar a identificação de todos que entram e saem, e a não permitir a entrada de pessoas não autorizadas [5].
Comunicação Transparente e Constante: Manter uma comunicação aberta e transparente com os condôminos é fundamental. O síndico deve informar sobre as decisões da assembleia, as regras em vigor e os procedimentos para locação por temporada. Além disso, é importante criar canais para que os moradores possam reportar problemas e fazer sugestões de forma eficiente.
Fiscalização e Aplicação de Sanções: O síndico tem o dever de fiscalizar o cumprimento das regras e aplicar as sanções previstas na convenção e no regimento interno em caso de infrações. Advertências e multas devem ser aplicadas de forma justa e consistente, servindo como desestímulo a comportamentos inadequados. É importante que o síndico documente todas as ocorrências e as medidas tomadas.
Mediação de Conflitos: Conflitos entre moradores e hóspedes são inevitáveis. O síndico deve atuar como mediador, buscando soluções pacíficas e justas para as divergências. A capacidade de ouvir as partes, entender os pontos de vista e propor acordos é essencial para manter a harmonia no condomínio.
Orientações aos Anfitriões: Os proprietários que alugam seus imóveis via Airbnb devem ser orientados sobre suas responsabilidades. Eles são os principais responsáveis por seus hóspedes e devem garantir que eles cumpram as regras do condomínio. O síndico pode, inclusive, sugerir que os anfitriões contratem seguros específicos para locação por temporada.

Ao adotar essas medidas, o síndico não apenas protege o condomínio e seus moradores, mas também contribui para que a locação por temporada seja uma atividade sustentável e benéfica para todos, minimizando os impactos negativos e promovendo a boa convivência.

Conclusão

As férias e feriados, com o aumento da procura por locações por temporada via Airbnb, representam um período de oportunidades e desafios para os condomínios residenciais. A convivência entre moradores habituais e hóspedes de curta duração exige um gerenciamento cuidadoso e proativo por parte do síndico.

É fundamental que os condomínios possuam regras claras e bem definidas em suas convenções e regimentos internos sobre a locação por temporada. A ausência dessas normas pode levar a conflitos, insegurança e descaracterização da finalidade residencial do empreendimento. O síndico, nesse contexto, é o elo entre os interesses individuais dos proprietários e o bem-estar coletivo, devendo atuar com firmeza, transparência e capacidade de mediação.

Ao implementar um controle de acesso eficiente, estabelecer um regulamento específico para hóspedes, manter uma comunicação transparente e fiscalizar o cumprimento das normas, o síndico contribui significativamente para a harmonia e segurança do condomínio. A chave para uma convivência bem-sucedida reside na capacidade de adaptar-se às novas realidades do mercado, sem abrir mão dos princípios que regem a vida em comunidade. Assim, as férias podem ser um período de tranquilidade para todos, sejam eles moradores ou visitantes.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Ethel Sudário

Advogada, inscrita na OAB/CE sob o número 10.570, com experiência em Direito Previdenciário, com ampla atuação e conquistas no âmbito de aposentadorias especiais e benefícios de segurados especiais, e atuação no terceiro setor. Ampla atuação também no Direito Imobiliário, assessorando imobiliárias e corretores, na esfera administrativa e judicial.

Graduação em Direito pela Universidade de Fortaleza – UNIFOR, ano de 1995.

Pós-graduação em Direito Eleitoral e Processo Eleitoral pela Universidade de Fortaleza – UNIFOR, ano de 2022.

Pós Graduanda em Direito Imobiliário pela UNIFAMETRO – Centro Universitario Fametro, 2024 e 2025.

Curso de Tecnico em Transações Imobiliárias – TTI – 2024 – 1 – EBET.

Ampla habilidade para lidar com pessoas.

Lista de habilidades técnicas e interpessoais relevantes para a vaga

Elaborei e apresentei peças processuais em diversas instâncias.

Conduzi negociações e medições extrajudiciais.

Obtive sucesso em diversos processos, resultando em indenizações para clientes.

Habilidades e Competências: Redação de peças processuais,. conhecimento em legislação civil, negociação e mediação, sustentação oral, Inglês avançado

Referências

[1] Jusbrasil. Férias chegando, como fica o Airbnb nos condomínios residenciais após decisão do STJ. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/ferias-chegando-como-fica-o-airbnb-nos-condominios-residenciais-apos-decisao-do-stj/1335701127

[2] Superior Tribunal de Justiça. Condomínios residenciais podem impedir uso de imóveis para locação pelo Airbnb, decide Quarta Turma. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/20042021-Condominios-residenciais-podem-impedir-uso-de-imoveis-para-locacao-pelo-Airbnb–decide-Quarta-Turma.aspx

[3] SíndicoNet. Airbnb e Condomínios. Disponível em: https://www.sindiconet.com.br/informese/airbnb-e-condominios-noticias-administracao

[4] App Seu Condomínio. Regras para Airbnb em condomínios: o que pode e o que não pode?. Disponível em: https://appseucondominio.com.br/regras-para-airbnb-em-condominios-o-que-pode-e-o-que-nao-pode/

[5] Airbnb. Guia do Airbnb para Síndicos. Disponível em: https://news.airbnb.com/wp-content/uploads/sites/4/2023/12/Guia-para-Sindicos_2023.pdf