Imóvel financiado pode ser penhorado por dívida condominial
O posicionamento divergente entre três turmas do STJ – Superior Tribunal de Justiça, nos Recursos Especiais (REsp) nº 1.929.926/SP, nº 2.082.647/SP e nº 2.100.103/PR, levou o Tribunal a unificar, em Sessão Plena, entendimento sobre um tema intrigante no meio imobiliário: pode um imóvel sob alienação fiduciária sofrer penhora para garantir a execução de dívidas condominiais do próprio bem? A resposta é sim. A Alienação fiduciária transfere a propriedade do imóvel ao agente financeiro, que o utiliza como garantia do financiamento concedido.
No entanto havia dúvidas se era possível a penhora do bem alienado para garantir a execução de dívidas de condomínio. Ora, o débito condominial é obrigação propter rem, aquela que recai sobre o titular de um direito real. É, portanto, intrínseca ao imóvel, e este pode ser penhorado para garantir seu cumprimento, independentemente de quem seja o seu proprietário. Na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é do agente financiador. O que então o impede de ser acionado? Nada! Nesse contexto, a decisão adotada pelo STJ é a mais correta!
A divergência no âmbito do STJ residia na natureza jurídica da dívida condominial, se era ou não propter rem frente à alienação fiduciária. Outro entendimento dizia que, não obstante a natureza propter rem, ela não implicaria responsabilidade ao credor fiduciário, mas sim ao devedor fiduciante. Por isso, a dívida só poderia ser executada depois de quitado o bem. Essa circunstância, contudo, impedia a revenda do bem e desestimulava eventuais compradores em leilões judiciais, o que, literalmente, impedia a recuperação dos créditos condominiais.
A decisão do STJ busca superar esses problemas. Responsabilizar o credor fiduciário pelos encargos condominiais em atraso confere efetividade à sua cobrança, além de reconhecer, do ponto de vista judicial, a intrínseca ligação da obrigação com o imóvel. O Tribunal, porém, salienta a necessidade de prévia citação do credor fiduciário na ação movida pelo condomínio, resguardando- lhe o direito de integrar o processo e, à sua conveniência, quitar a dívida condominial. Isso evitaria a alienação judicial do bem e preservaria seus direitos creditórios.
O ministro Raul Araújo, relator, frisou a responsabilidade do credor fiduciário quanto ao pagamento das cotas condominiais. Afirmou que, em última análise, ele figura como condômino. Permitir o contrário, seria conceder privilégios indevidos à propriedade fiduciária em detrimento da propriedade plena. A decisão, embora represente avanço na uniformização do entendimento sobre a matéria, não tem caráter vinculante. Para isso, ela será submetida ao rito dos recursos repetitivos. Se vier a tê-lo, impactará fortemente o crédito com garantia fiduciária.
O STJ não decidiu sobre a modulação da decisão. Ou seja, se terá efeitos retroativos ou não. Em todo caso, com o novo cenário, os agentes financeiros terão de reavaliar suas estratégias em relação às garantias fiduciárias. Maior rigor no monitoramento das obrigações condominiais dos imóveis será imperativo, o que poderá implicar custos extras aos mutuários. A mudança de paradigma exigirá mais proatividade da parte das instituições financeiras, que terão de controlar a adimplência das obrigações condominiais de seus clientes fiduciantes.
