Imóvel residencial como garantia locatícia

Em 24 de novembro passado, a Ministra Nancy Andrighi, do STJ, proferiu voto vencedor no REsp nº 1873.203/SP, reconhecendo a “impenhorabilidade de bem de família oferecido como CAUÇÃO em contrato de locação”. A divulgação da notícia no Blog Migalhas provocou comoção no meio imobiliário dedicado à gestão de locações. A decisão estaria em confronto com o art. 3º, VII, da Lei nº 8009/1990, que permite a penhora de bem de família na execução de fiança locatícia. Sem razão!

A impenhorabilidade legal de bem de família libera de penhora não apenas o imóvel, urbano ou rural, utilizado para moradia do devedor e sua família, mas igualmente os bens móveis de qualquer natureza, inclusive instrumentos de uso profissional, essenciais à sobrevivência. Prevista no Código Civil de 1916, o instituto ganhou regulamentação própria com a sanção da Lei 8009/1990 contra qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.

A proteção legal garante que a família não fique desamparada. O devedor, no entanto, não pode esquivar-se de pagar as dívidas por ele contraídas, em prejuízo do credor. Embora a lei proteja o imóvel que serve de residência, caso o devedor possua outros imóveis de natureza residencial, somente o de menor valor entre eles será protegido. Se, por qualquer motivo, houver interesse legítimo que um dos imóveis de maior valor seja protegido, o devedor deve antecipar sua instituição voluntária como bem de família junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

O novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), embora preveja diversas hipóteses de impenhorabilidade, excepciona, em seu art. 833, II, que bens de elevado valor, que “ultrapassam as necessidades comuns correspondentes a um médio padrão de vida”, não estão protegidos da penhora. Também o §1º deste mesmo artigo determina que “a impenhorabilidade não é oponível (não se aplica) à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição”. Portanto podem ser usados para viabilizar o pagamento de dívidas.

Mas a lei nº 8.009/90 diz que: “Art. 3º – A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movida: (…) V – para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar; (…) VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”. A Lei 8.245/91 (inquilinato) dispõe: “Art. 37 – No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I – caução; II – fiança; III – seguro de fiança locatícia; e IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento” (grifei).

Qual então a razão da decisão judicial? Resp.: o tipo de garantia oferecida ao credor. O art. 3º da Lei 8009/90 autoriza a execução de HIPOTECA. O imóvel em questão foi oferecido como garantia real, sob a forma de CAUÇÃO, que configura hipoteca. Se o imóvel foi hipotecado, NÃO pode ser penhorado. Não há também como executar a hipoteca. A exceção do art. 3º, V da Lei 8009/90 só incide sobre hipoteca como garantia de dívida própria, não de terceiro. Eis o imbróglio. Mas a penhora de imóvel residencial, em face de FIANÇA locatícia, continua possível, como sempre!