Lançamentos imobiliários – patrimônio de afetação e segurança jurídica
Nos dias atuais, temos pacificado o entendimento de que o investimento no setor imobiliário, além de ser um dos mais rentáveis, é também o mais seguro que existe. É verdade que alguns gurus do mercado financeiro insistem em dizer o contrário, mas não deixam de investir no setor.
Uma das modalidades de investimento no setor imobiliário mais praticadas na atualidade é a aquisição de imóveis na planta. Esse fenômeno ocorre devido ao baixo custo do investimento inicial, à facilidade de presumir o potencial rendimento e à segurança jurídica do negócio.
Embora essa modalidade de investimento transmita segurança jurídica atualmente, nem sempre foi assim. Inclusive, há quem ainda tenha receio. Para quem vivenciou a falência da Encol, a maior construtora de sua época que deixou mais de 40 mil famílias desamparadas, o receio é compreensível.
Felizmente, com o advento do patrimônio de afetação, introduzido pela Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, os riscos de inadimplência da incorporadora junto ao adquirente foram significativamente mitigados.
O que é Patrimônio de Afetação?
Patrimônio de afetação é uma modalidade que separa os bens e direitos de um empreendimento imobiliário dos bens patrimoniais da incorporadora. Isso significa que os recursos e bens relacionados a um determinado projeto imobiliário ficam isolados e não podem ser usados para cobrir dívidas ou obrigações da incorporadora fora desse projeto.
Quando surgiu?
O patrimônio de afetação foi introduzido pela Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, que instituiu a Lei dos Fundos de Investimento Imobiliário. Essa nova legislação tinha como objetivo aumentar a segurança dos investidores que adquirissem imóveis na planta, principalmente em um mercado que, na época, apresentava muitos riscos.
Como traz segurança ao investidor?
1) Isolamento Patrimonial: Com o patrimônio de afetação, se a incorporadora enfrentar problemas financeiros ou falir, os bens e recursos destinados ao projeto específico (como dinheiro das vendas dos imóveis na planta) não podem ser usados para pagar dívidas da incorporadora. Isso significa que o empreendimento, e os direitos dos compradores, estão mais protegidos.
2) Garantia de Conclusão da Obra: A legislação prevê que os recursos obtidos com as vendas das unidades habitacionais sejam utilizados exclusivamente para a construção do empreendimento. Isso aumenta a probabilidade de que o imóvel seja desenvolvido e entregue conforme o prometido.
3) Transparência: O patrimônio de afetação exige que a incorporadora siga regras claras de administração dos recursos. Isso traz mais transparência aos investidores, que podem ter uma visão mais clara de como seu dinheiro está sendo utilizado.
4) Segurança Jurídica: A formalização do patrimônio de afetação confere maior segurança jurídica aos contratos de compra de imóveis na planta, visto que os direitos dos compradores estão mais claramente definidos e protegidos pela lei.
Conclusão
Em resumo, o patrimônio de afetação é uma ferramenta importante que proporciona maior segurança aos investidores que adquirem imóveis na planta, protegendo seus direitos e garantindo que os recursos sejam utilizados de maneira adequada para a construção do empreendimento. Essa invenção legal é um avanço significativo na proteção do consumidor no setor imobiliário.
CONHEÇA MAIS SOBRE O AUTOR DESTE POST:
Roman de Avellar Mascarello
Advogado, pós-graduando em direito e negócios imobiliários pelo CESUSC, e consultor imobiliário com atuação em Imbituba e Garopaba, litoral sul catarinense.
OAB/SC 32.199
CRECI/SC 58.497-F
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