O apartamento de cobertura acabou?
É um grande sonho de ostentação. Muitas pessoas somente se realizarão no momento em que tiverem um apartamento de cobertura. Mesmo que para isso tenham que subir quatro andares de escada. Ufa…
Será que o apartamento de cobertura ainda existe? É uma pergunta que você pode fazer a partir de 2002 com a vigência do código civil, em que diz que a cobertura do imóvel é a área de uso comum.
Porém o legislador trouxe uma permissibilidade para que seja possível, através da convenção de condomínio a utilização daquela área de uso comum, ou seja a última laje de um prédio, o terraço.
A convenção pode destinar o uso do terraço a qualquer unidade. Inclusive aquelas distantes do terraço como são as unidades térreas.
Hoje já tem gerado muita discussão essa afirmativa que faço nos meus cursos de avaliação, por que tem alguns alunos que tem como sonho morar num apartamento de cobertura e que ficam indignados com a minha afirmação, mas a afirmativa não é minha eu estou dando uma interpretação ao que está disposto no código civil.
Entendo que a partir do momento em que o código civil chama o terraço do edifício de áreas de uso comum o assunto está encerrado. Ele jamais vai poder ser uma área de uso exclusivo.
O que acontece realmente com o terraço? Ali é colocado uma benfeitoria e mais alguma acessão, normalmente benfeitorias voluptuárias, e é transformado um apartamento tipo normal com dois ambientes; um o íntimo e o outro de lazer que seria área de uso comum acima da laje.
Dessa forma se constrói a cobertura é como a gente conhece. Não estamos falando de duplex quando dois apartamentos são integrados por escadaria.
O mercado imobiliário reagiu essa regra do Código Civil, não se encontra mais em oferta em apartamentos novos de cobertura, aí o que dá um indicativo realmente que ela acabou.
No terraço as incorporadoras estão colocando na área de uso comum o salão de festa e a piscina, ou seja, subiram as áreas de uso comum do térreo para o terraço.
Isso é um indicativo bem material, plausível, de que foi assimilada a regra do Código Civil e que realmente, na minha interpretação eu estou certo. O apartamento de cobertura acabou, não existe mais.
Mas depois 2002 houve prefeituras que aprovaram projetos com coberturas e registro de imóveis que registraram apartamento de cobertura.
O que que acontece comigo se eu comprar uma cobertura dessas? A princípio eu tenho que estar autorizado pela convenção de condomínio a utilizar aquele terraço. Mas não se esqueça que 2/3 dos condôminos modificam a convenção. Assim podem retirar a autorização que foi dada para uso da cobertura.
Perceberam, gera uma insegurança sem precedente. Mas de igual sorte não posso ter a propriedade plena, apenas ter a autorização de uso, o que altera substancialmente o negócio jurídico de “compra da cobertura”.
E como fica aquela relação jurídica em que comprei a cobertura e mais cedo ou mais tarde acabarem para minha cobertura, quem paga o prejuízo? Entendo que é o Registro de Imóveis. E justifico o porquê. A função do registro imóveis é ver o aspecto da legalidade do título antes do registro. Logo, se admitiu errou. Se errou paga. Mas você pode envolver outros órgãos no ressarcimento deste prejuízo, não apenas o registro.
