O contrato sempre “faz lei entre as partes”?

Temos o hábito de pensar que as partes podem ajustar em contrato diversas situações e isso “fará lei entre elas”, mas não é tão simples assim.

Hoje abordo esse assunto voltado para os contratos de locação de imóvel urbano.

E a resposta para a pergunta é negativa. Além disso, dependendo do conteúdo, essa cláusula pode ser considerada NULA de pleno direito.

Já me deparei com contratos nos quais o locatário “abre mão” do direito de preferência; que se responsabiliza pelo pagamento das taxas administrativas da imobiliária; que “abre mão” do direito de renovação do contrato de locação (no caso das locações comerciais), que “dá” duas modalidades de garantia diferentes “por livre vontade”.

Ou cláusulas que estabelecem nas locações residenciais o prazo de 24 meses e proíbem que ocorra a prorrogação na forma do artigo 47 da Lei do Inquilinato (aqueles casos que, transcorrido o prazo, o locador só pode pedir o imóvel se tiver um dos motivos elencados em lei).

Não pode!

Quem diz isso é o artigo 45 da Lei do Inquilinato:

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

É por isso que sempre deve ser ressaltado: se você trabalha ou pretende trabalhar com aluguéis um excelente primeiro passo é a leitura da Lei do Inquilinato e aquisição de um livro sobre Lei do Inquilinato comentada, estar informado e atualizado é fundamental.

Existem exceções que serão analisadas em outro momento, como no caso dos contratos de locações de shopping center e built to suit.

Então, espero que esse conteúdo possa auxiliar você de alguma maneira.

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