O inquilino tem o direito de exigir a renovação do contrato de locação?
Para proteger o fundo de comércio, é possível a renovação compulsória do contrato de locação, desde que sejam atendidos os requisitos estabelecidos na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato). No entanto, mesmo judicialmente, nem sempre o locador está obrigado a renovar o contrato. Portanto, é fundamental que as partes considerem as particularidades de cada caso.
De acordo com o artigo 51 da Lei do Inquilinato, o inquilino pode ter o direito de renovar a locação por igual prazo ao do contrato inicial, desde que cumpridos cumulativamente os seguintes requisitos:
a) A locação do imóvel deve ser destinada a comércio.
b) O contrato de locação deve ser por escrito e com prazo determinado.
c) O contrato a ser renovado deve ter uma duração mínima de 5 anos ou o somatório dos prazos ininterruptos dos contratos deve respeitar o mínimo de 5 anos.
d) O inquilino está no mesmo ramo empresarial de forma mínima e ininterrupta por 3 anos.
Além disso, é necessário observar o prazo decadencial para pleitear o direito de renovação contratual, que é de um ano antes da finalização do contrato até 6 meses antes do término, bem como outros requisitos da ação renovatória previstos nos artigos 51 e 71, da Lei 8.245/91.
Existem também exceções previstas nos artigos 52 e 72 da Lei do Inquilinato que detalham as situações nas quais o locador não está obrigado a renovar o contrato. Algumas dessas exceções são:
a) Quando o inquilino não preenche os requisitos legais (art. 72, I).
b) Quando houver determinação do Poder Público para realizar no imóvel obras que impliquem na sua radical transformação ou modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade (art. 52, I).
c) Quando o imóvel for necessário para uso próprio do locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente detentor da maioria do capital (art. 52, II).
Portanto, a assessoria jurídica especializada é essencial para analisar as particularidades de cada caso, conforme a legislação vigente, e determinar a viabilidade da renovação compulsória do contrato de locação.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Larissa Souza
Advogada, Especialista em Advocacia do Direito Negocial e Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito – EBRADI, Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM, Expert na Advocacia Extrajudicial e Colunista Jurídica da página “Conteúdo Imob”.
