O polêmico e queridinho condomínio de lotes
Entre o loteamento e o condomínio existiam algumas lacunas e foi aí que nasceu o nosso queridinho do momento: o condomínio de lotes. No loteamento de acesso controlado onde normalmente se cria a associação dos moradores e onde não existe a obrigatoriedade do pagamento de taxa como temos na lei de incorporação dos condomínios existia um problema grande junto a essa associação.
Outra questão também era o entendimento que mesmo murando e tendo esse controle de acesso nos loteamentos de acesso controlado os moradores não eram os proprietários das áreas comuns e que qualquer pessoa identificada poderia entrar, o que comprometeria a segurança do empreendimento. Vendo essas questões e também que no condomínio edilício de casas o empreendedor tinha a obrigatoriedade da execução dessas casas foi criada a a Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017 que fala sobre a regularização fundiária rural e urbana e trata do condomínio de lotes em alguns artigos. Introduzindo no Código Civil o seguinte Artigo: 1.358-A. “Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.”
Ele é uma modalidade do condomínio edilício. Ele apresenta algumas características do ‘condomínio edilício’ onde temos um fracionamento do solo, os condôminos adquirem além da área dos lotes uma fração ideal de todas as outras áreas e todo o empreendimento pertence a eles. Porém, se difere do condomínio edilício no que diz respeito ao fato de que o condomínio edilício consiste em edificações prontas, onde o empreendedor deve executar as casas ou unidades (que são chamadas de unidades autônomas), no condomínio de lotes essas unidades são apenas os lotes que quem constrói são seus adquirentes. Sendo que o empreendedor ainda deve seguir parâmetros de ‘lote’ como dita a lei 6766/79 e executar toda infraestrutura básica obedecendo também às leis regionais.
A lei de condomínio de lotes acrescentou mais um artigo na 6.766/79 que fala que a municipalidade pode impor limites e direitos visando a população em geral, o meio onde será executado o empreendimento, a preocupação com o sistema viário e com a urbanização da área. Como por exemplo restringir a construção de muros para que o sistema viário do condomínio se integre ao sistema viário já existente.
Então ela dá abertura a municipalidade a colocar imposições e regramentos no empreendimento.
Por esse motivo e outros hoje o Condomínio de lotes vem sendo alvo de muitas polêmicas e interpretações, pois, basicamente ele combina a Lei do Parcelamento do Solo e a Lei de Condomínios e Incorporações. Tendo de atender além do art. 18 da lei 6.766/79, também o memorial de incorporação e a minuta da futura convenção condominial, o que gera uma certa confusão e abre lugar para muitas interpretações desde a parte do empreendedor quanto a parte dos órgãos regulamentadores.
Muito não tem ainda ciência de que essa lei existe, até muitos órgãos que regulam essas aprovações, uma lei que que não é de um loteamento nem de um condomínio edilício. Temos esse problema no Brasil, uma cultura que não se informa, que PERDE POR NÃO SE INFORMAR MUITAS OPORTUNIDADES. Temos que mudar isso.
E se você souber que você pode ganhar muito mais dinheiro realizando um condomínio de lotes do que um loteamento? E que não necessariamente você precisa executar só porque é um condomínio um condomínio de alto padrão como muitas pessoas acreditam.
Isso é particular de cada área. Eu sempre falo que cada área, cada empreendimento é único e que deve ser tratado com único, estudado como tal. Para uma mesma via podemos ter diferentes possibilidades. Imagina para regiões diferentes. Não existe um ‘copy’ nesse tipo de empreendimento, mas existe claro que um passo a passo adaptável, os estudos de viabilidades que são cruciais para tomadas de decisões e decisões mais assertivas. Não se engane: Não existe retorno sem investimento, saiba no que você está investindo, se não sabe tenha os que sabem perto de você.
