Prazo de 10 anos para devolução da comissão de corretagem quando há atraso na entrega do imóvel

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, em um processo (Tema 1.099), que o prazo para o comprador pedir a devolução da comissão de corretagem é de 10 anos quando o contrato de compra e venda é rescindido por atraso na entrega do imóvel, e a responsabilidade é da construtora ou da incorporadora.

Por que esse prazo é importante?

Antes dessa decisão, havia dúvidas sobre qual seria o prazo para o comprador solicitar a devolução da comissão paga ao corretor. Agora, o STJ deixou claro que, nessas situações específicas, o prazo é maior do que se pensava: dez anos, e não três anos, como em outros casos. O prazo começa a contar a partir do momento em que o comprador descobre que a incorporadora ou construtora se recusa a devolver o dinheiro pago. Isso dá mais segurança para o comprador que, diante da negativa, pode recorrer à Justiça dentro desse período para reaver os valores.

Qual a diferença para o prazo de 3 anos?

O ministro relator do caso, Humberto Martins, explicou que essa decisão é diferente da que define o prazo de três anos (Tema 938), que vale para situações em que a comissão é cobrada de forma abusiva ao consumidor. No caso do atraso na entrega do imóvel e rescisão contratual por culpa da construtora ou incorporadora, a devolução da comissão tem uma origem diferente, ela está ligada à quebra do contrato e à inutilidade da intermediação do corretor, já que o negócio não foi concluído. Além disso, essa decisão vale especificamente contra a incorporadora ou construtora, e não contra o corretor que intermediou a venda.

O que aconteceu no caso que deu origem à decisão?

O processo analisado pelo STJ envolvia compradores que tinham um contrato de compra e venda de um apartamento. Como a incorporadora atrasou a entrega do imóvel, o contrato foi rescindido pela Justiça, e os compradores pediram a devolução de tudo que tinham pago, incluindo a comissão de corretagem. O Tribunal de Justiça do Ceará entendeu que o prazo para pedir essa devolução era de 10 anos, porque se trata de uma responsabilidade contratual, ou seja, a incorporadora não cumpriu sua obrigação. A incorporadora tentou recorrer, mas as partes fizeram um acordo fora do processo. Mesmo assim, o STJ decidiu fixar essa regra para casos semelhantes no futuro.

O que isso significa para você, corretor de imóveis?

Essa decisão é importante para quem atua no mercado imobiliário, porque:

• Fica claro que, em casos de atraso na entrega que levam à rescisão do contrato, o comprador pode pedir a devolução da comissão em até 10 anos;
• O prazo começa a contar quando o comprador sabe que a devolução será negada pela incorporadora ou construtora;
• A devolução é direcionada à construtora ou incorporadora, e não ao corretor que fez a intermediação.

Assim, como corretor, é fundamental acompanhar os prazos e o cumprimento dos contratos pelas incorporadoras, para evitar problemas futuros para você e para o cliente.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Barbara Belnoski

Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.