Provimento 197/2025 do CNJ – em busca da segurança negocial

A conta Escrow, que significa garantia, em inglês, é prática corrente há muito tempo nos EUA. Sua finalidade é garantir o cumprimento de obrigações contratuais específicas. Gerida por um terceiro que não faz parte do negócio (banco), valores nela depositados só são liberados depois da comprovação do cumprimento de todas as obrigações contratuais. Ela serve a qualquer tipo de negócio jurídico. Todavia é mais usada nos negócios imobiliários, como forma de proteção das arras ou sinal de negócio contra fraudes ou uso indevido.

Pois bem! A conta Escrow acaba de ser criada no Brasil, por meio do Provimento nº 197, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). A medida representa importante marco modernizante dos serviços notariais brasileiros e do mercado imobiliário. Por aqui, ela se chamará “conta notarial vinculada” e será administrada por um tabelião, em convênio com o banco depositário. Trata-se de algo semelhante ao que se pretende com o futuro DREX, a moeda digital oficial do Brasil, que está sendo criada pelo Banco Central, com a cooperação do Cofeci.

O Prov. 197/2025 estabelece requisitos rigorosos, incluindo segregação patrimonial, comprovantes eletrônicos, auditoria e segurança digital, garantindo transparência e confiabilidade. Embora de aplicação não compulsória, são inegáveis os benefícios para o mercado. Primeiramente, haverá significativa redução dos litígios judiciais nas transações imobiliárias. A maior transparência e segurança assegurados pelo sistema eletrônico, centralizado no Colégio Notarial do Brasil (CNB/CF), aumentarão a confiabilidade nos negócios e no serviço notarial.

Importante também é a responsabilidade objetiva que assumirão os tabeliães como garantidores da higidez contratual. A eles caberá a obrigação de comunicar fraudes às autoridades, o que exigirá mais treinamento e qualificação de seu pessoal. Isso pode não sair barato. Contudo a expectativa é de que os custos possam ser absorvidos pelos bancos conveniados com os cartórios, evitando cobranças dos usuários. O novo sistema de conta notarial vinculada deverá garantir sigilo, com a proteção de informações sensíveis, nos termos da LGPD.

O sucesso do novel provimento, no entanto, dependerá da efetividade dos convênios com os bancos e da capacitação dos profissionais envolvidos. Os cartórios terão de investir recursos em tecnologia, a fim de garantir transparência, segurança e agilidade. Espera-se que a medida possa ter o condão de revolucionar o mercado imobiliário brasileiro, fazendo com que as transações sejam mais seguras, eficientes e menos dependentes de processos judiciais. Em resumo, temos de admitir que a medida adotada pelo CNJ robustece nossa segurança jurídica.

O Provimento 197/25, conquanto possa decorrer de articulação política para elevar o poder cartorial no país, tem importância fundamental para a modernização dos serviços imobiliários e notariais brasileiros. A conta Escrow “tupiniquim” tende a equiparar a segurança negocial no Brasil à dos países mais desenvolvidos do mundo, como os Estados Unidos. Lá, os valores oferecidos como sinal de negócio passam, necessariamente, por uma conta garantia. A inovação merece a confiança e apoio de todos os players do setor imobiliário nacional.