Rescisão extrajudicial em contratos imobiliários: atenção dos corretores é essencial

Para quem trabalha com intermediação de imóveis, entender como funciona a rescisão de um contrato faz toda a diferença. O Código Civil, no artigo 474, prevê que, quando o contrato traz uma cláusula resolutiva expressa, a rescisão pode ocorrer de forma automática, sem necessidade de processo judicial. Essa cláusula funciona como uma proteção para as partes, pois permite desfazer o negócio rapidamente se houver descumprimento das obrigações.

Apesar dessa previsão, a Justiça brasileira não aceitava com facilidade a rescisão extrajudicial em contratos de promessa de compra e venda, principalmente quando o problema era o não pagamento do preço pelo comprador. Para trazer mais segurança, a Lei 13.097/2015 reforçou que, em contratos de imóveis não loteados e sem cláusula de arrependimento, a resolução pode acontecer de pleno direito se houver inadimplência absoluta e a cláusula estiver prevista no documento. Já no caso de imóveis em loteamentos, a Lei 6.766/1979 exige que o comprador seja notificado e tenha um prazo de 30 dias para regularizar a dívida antes de a rescisão ser efetivada.

Mesmo com essas regras, o Superior Tribunal de Justiça por muito tempo manteve a posição de que a cláusula expressa só teria efeito depois de uma decisão judicial. Mas, em julgados mais recentes, a Corte passou a reconhecer a possibilidade de rescisão extrajudicial, desde que o contrato contenha a cláusula resolutiva expressa, haja prova do inadimplemento e o comprador tenha sido formalmente notificado para quitar a pendência.

Para corretores de imóveis, conhecer esses pontos é fundamental. Na prática, isso significa orientar clientes a incluir a cláusula resolutiva expressa nos contratos e, em caso de inadimplência, garantir que a notificação seja feita de forma correta. Essa atenção evita processos desnecessários e dá mais segurança às negociações, protegendo tanto vendedores quanto compradores e valorizando o trabalho do corretor.

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Barbara Belnoski

Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.