Responsabilidade pelo condomínio: STJ define limites entre comprador e vendedor

Quem deve pagar o condomínio quando o imóvel ainda não foi entregue? O comprador que não recebeu as chaves pode ser cobrado? E se o contrato de compra e venda ainda não foi registrado no cartório?

Essas dúvidas são comuns no mercado imobiliário e ganharam novos contornos com duas recentes decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que esclarecem como funciona a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais.

Quando o imóvel já está registrado em nome do comprador

A Quarta Turma do STJ analisou o caso de um comprador que já tinha o imóvel registrado em seu nome, mas ainda não havia recebido as chaves. Mesmo assim, o Tribunal decidiu que ele deveria pagar as cotas condominiais.
O motivo é simples: a obrigação de pagar o condomínio tem natureza propter rem, ou seja, ela decorre da propriedade do imóvel, e não da posse ou do uso.

De acordo com o relator, ministro João Otávio de Noronha, a partir do momento em que o comprador tem o registro da propriedade no cartório de imóveis, ele passa a ser condômino e, portanto, responsável pelas despesas do condomínio.
O ministro observou ainda que o comprador pode buscar ressarcimento da construtora ou do vendedor, caso entenda que a cobrança antes da entrega das chaves foi indevida. Mas essa discussão não afeta o condomínio, que tem o direito de cobrar de quem consta como proprietário.

Em resumo, o registro é o ponto decisivo. Assim que o imóvel passa oficialmente para o nome do comprador, ele assume também os encargos condominiais, ainda que a entrega das chaves demore.

Quando o contrato ainda não foi registrado

Quando a promessa de compra e venda não é registrada em cartório, mas o comprador já está na posse do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça entende que tanto o vendedor quanto o comprador podem ser cobrados pelas taxas de condomínio vencidas após a imissão na posse.

A Segunda Seção do STJ confirmou que, nesses casos, existe legitimidade passiva concorrente, o condomínio pode cobrar de um ou de outro, pois a dívida condominial tem natureza propter rem, ou seja, está ligada ao próprio imóvel, e não à pessoa que contratou.

Segundo a ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, o condomínio não está sujeito às combinações feitas entre comprador e vendedor, já que sua relação decorre da natureza do bem. Em suas palavras, “a obrigação propter rem nasce com a titularidade do direito real, não sendo passível de extinção por ato de vontade das partes contratantes”.

Na prática, isso significa que, mesmo que o comprador já esteja morando no imóvel e o condomínio saiba da negociação, o vendedor (ainda proprietário formal) pode ser cobrado e até ter o imóvel penhorado para pagamento da dívida. O condomínio não precisa escolher apenas um responsável, pode demandar judicialmente qualquer um dos dois, pois o débito acompanha o imóvel até que o contrato seja registrado.

Decisões que se complementam

As duas decisões do STJ tratam de situações diferentes, mas seguem a mesma lógica, proteger o crédito condominial, que decorre da própria natureza do imóvel, e não da vontade das partes.

Quando há registro da compra e venda, o comprador é o único responsável pelas despesas condominiais. Já quando o contrato ainda não foi registrado, mas o comprador já está na posse do imóvel, o STJ entende que tanto o vendedor quanto o comprador podem ser cobrados, pois o condomínio tem legitimidade para exigir o pagamento de qualquer um deles.

Em ambas as situações, o condomínio não pode ser prejudicado por acordos particulares entre comprador e vendedor. O objetivo do Tribunal é assegurar que as despesas necessárias à manutenção do condomínio sejam sempre pagas, independentemente de quem esteja formalmente no contrato.

O que o corretor de imóveis precisa saber

Essas decisões trazem lições importantes para quem atua na intermediação de imóveis:

O registro é o marco da propriedade. Depois dele, o comprador assume todos os deveres do imóvel, inclusive o pagamento do condomínio.
Antes do registro, o vendedor ainda pode ser cobrado. Mesmo que o comprador já esteja ocupando o imóvel, o condomínio pode exigir o pagamento do antigo proprietário, porque a dívida acompanha o bem.
A orientação é essencial. O corretor deve alertar o comprador sobre eventuais débitos condominiais antes da assinatura do contrato e, principalmente, antes do registro.
Transparência evita conflitos. Informar claramente quem será responsável por cada despesa até a entrega das chaves ou o registro evita surpresas e litígios.

Conclusão

As recentes decisões do STJ reforçam a importância de compreender que a responsabilidade condominial acompanha o imóvel, não as pessoas.

Assim, o comprador registrado responde pelas despesas, mesmo sem as chaves, e o vendedor pode continuar responsável enquanto a propriedade não for formalmente transferida.

Para o corretor, dominar esse tipo de informação é fundamental para prestar uma assessoria segura, fortalecer a confiança do cliente e contribuir para um mercado imobiliário mais transparente e profissional.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Barbara Belnoski

Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.