REURB – Regularização Fundiária Urbana

O IPTU é uma das principais fontes de arrecadação do município. Desse modo, o imóvel regular, com seu cadastro atualizado, possibilita o desenvolvimento economicamente viável para acompanhar a expansão da cidade, planejar o crescimento do município, bem como promove o aumento imediato da arrecadação.

A Lei Federal nº 11.977/2009 define regularização fundiária como o “conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade”.

Sabendo da expressiva quantidade de imóveis irregulares em nosso país, sendo estes em núcleos urbanos, o maior desafio dos gestores é desenvolver instrumentos, medidas, bem como políticas públicas viáveis economicamente de modo a acompanhar o desenvolvimento e expansão das cidades.

A REURB, conforme dispõe a Lei Federal 13.465/2017 e  Decreto 9310, considera como “núcleo urbano”: “assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei nº 5.868/1972”.

Conforme disposição legal, há três espécies de regularização fundiária que atingem em sua totalidade as propriedades urbanas irregulares no Brasil: a Reurb-S (Regularização Fundiária por Interesse Social), Reurb-E (Regularização fundiária por Interesse Social) e Reurb-I (Regularização Fundiária Inominada).

Regularização Fundiária por Interesse Social (Reurb-S)

É aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato pelo Poder Executivo Municipal. Determinadas áreas poderão assim ser definidas através das Zonas Especiais de Interesse Social que, por sua vez, são definidas pelo Plano Diretor Urbano, de cada município. Vale ressaltar que municípios pequenos, que não tem obrigatoriedade de criação do Plano Diretor Urbano pelo Estatuto das Cidades (Art. 41, I, da Lei 10.257/2001).

Regularização Fundiária por Interesse Específico ( Reurb-E)

Aplica-se aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na regularização fundiária por interesse social, ou seja, são núcleos urbanos informais ocupados por população com melhores condições de vida, mas que ainda possuem seus imóveis irregulares, sem documento que lhe conferem e garantem a propriedade. Importante ressaltar que poderá haver nas áreas que compreendem os núcleos informais objeto do Reurb-E, imóveis ocupados por moradores de baixa renda (Reurb-S) e vice-versa. Isso porque o fator determinante na classificação não é a renda dos envolvidos, e sim o que delimita é a área previamente definida pelo poder público em ato, conforme já explicitado.

Regularização fundiária Inominada (Reurb-I)

Essa regularização é aplicável aos núcleos urbanos informais já consolidados em data anterior à Lei do Parcelamento de Solo Urbano – Lei 6.766/1979.

Para a instauração do Reurb será instaurado por decisão administrativa do Município através do requerimento de uma das partes legítimas, interessados, que tenha interesse jurídico no ato. A Lei 14.465/2017, no Art. 14, demonstra quais são parte legítima para requerer a regularização fundiária urbana, tais como: União, Estados, Distrito Federal e Municípios, bem como entidades da administração pública indireta, cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham como objeto, que atuem no desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana.

Importante clarificar que mesmo mediante determinação legal, necessário se faz, contactar cartórios e a municipalidade para que se manifestem acerca da documentação atinente ao caso em específico, de modo a não incorrer em perda de tempo e recursos outros, podendo até mesmo inviabilizar o projeto, regularização dos lotes, imóveis.

Dentre a documentação necessária, estão:

1 – Modelo de planta de levantamento planaltimétrico cadastral;

2 – Modelo de projeto de adequação urbanística para regularização;

3 – Modelo de projeto de perfis de greide de ruas;

4 – Modelo de memorial descritivo de lotes;

5 – Modelo de declarações, termos, diretrizes e requerimentos.

A regularização fundiária urbana é composta pelas seguintes etapas:

1. Requerimento dos legitimados;
2. Processamento do requerimento;
3. Elaboração do projeto de regularização fundiária;
4. Saneamento do processo administrativo; 
5. Decisão da autoridade competente para emissão da CRF – Certidão de Regularização Fundiária;
6. Expedição da CRF pelo Município e registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.

Após o término do procedimento administrativo perante o Município é emitida a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), juntamente com o projeto de regularização e a lista de ocupantes, ou seja, o procedimento A REURB envolve um procedimento administrativo que envolve garantias constitucionais, a segurança jurídica, documental, técnica, questões urbanísticas, de desenvolvimento urbano e das cidades. Trata-se de um instrumento importante que envolvem interesses econômicos e sociais múltiplos, profissionais e entidades, que uma vez alinhados, com a devida seriedade e compromisso, todos saem ganhando.