Riscos jurídicos ao corretor de imóveis na comercialização de imóveis sem registro de incorporação imobiliária

A atividade de intermediação imobiliária exige do corretor de imóveis o cumprimento rigoroso das normas jurídicas que regulam a aquisição e a alienação de bens imóveis. Nesse contexto, a comercialização de unidades autônomas em construção ou a serem construídas sem o prévio registro da incorporação imobiliária representa prática de elevado risco jurídico, para todas as partes envolvidas, inclusive para o corretor de imóveis.

A Lei nº 4.591/1964, em seu artigo 32, estabelece que a comercialização de unidades autônomas em edificações depende de prévio registro da incorporação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis.

“Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:”

Assim, qualquer alienação firmada antes do registro, incorre em descumprimento da legislação atual.

A atividade de corretagem imobiliária é regida por rigorosos padrões legais e éticos, cuja finalidade é assegurar a proteção do consumidor e a segurança jurídica das transações. Nesse contexto, a intermediação de venda de unidades autônomas em empreendimento sem registro prévio da incorporação imobiliária pode acarretar sérios riscos ao corretor de imóveis.

O corretor que intermedeia tal operação pode incorrer em responsabilidade civil solidária, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, por integrar a cadeia de fornecimento. Assim, em caso de frustração do negócio, poderá responder por danos materiais e morais suportados pelo adquirente.

Além disso, sob o aspecto profissional, a conduta configura infração ética, passível de sanções disciplinares pelo CRECI, que variam de advertência até a cassação do registro profissional, conforme previsto na Lei nº 6.530/1978 e no Código de Ética Profissional do Corretor de Imóveis.

Há ainda o risco de perda de credibilidade profissional, uma vez que o cliente, impedido de registrar a compra, obter financiamento ou garantir a entrega da unidade, pode imputar ao corretor responsabilidade direta pelo insucesso da operação, podendo inclusive o corretor ter seu nome envolvido em escândalos, de golpes envolvendo o setor imobiliário.

Um exemplo disso é a Operação “Black Flow” que investiga golpe milionário na construção civil em Itapema, a investigação aponta que  foram comercializados imóveis sem a observância das exigências legais mínimas, como a ausência de registro de incorporação imobiliária e destinação indevida dos valores arrecadados, tendo gerado em apenas um empreendimento, mais de 168 consumidores lesados.

Já imaginou o seu nome estar envolvido em um escândalo como este, aonde muitos desses consumidores devem ter sido assessorados por corretores de imóveis.

Por isso, não deixe de exigir do incorporador aquilo que a lei exige dele, e de cumprir aquilo que a Lei exige de você.

Priorize sempre a segurança jurídica do seu cliente.