Decisão do STJ equipara cotas condominiais

Por meio do Recurso Especial nº 1837019, publicado no dia 21 de julho de 2021, o ministro Marco Buzzi (STJ) decidiu que é ilegal a cobrança de taxa básica condominial proporcional à área de cada apartamento. A decisão favorece, por exemplo, os apartamentos de cobertura que, embora disponham de área maior do que os demais, devem pagar a mesma taxa básica. O argumento assevera que as áreas comuns do edifício não são utilizadas com mais frequência pelos moradores da cobertura do que pelos outros condôminos.

Prática comum nos edifícios em condomínio, a cobrança proporcional à área de cada apartamento nasceu da equivocada interpretação do artigo 12, da Lei nº 4.591/1964, que regula as incorporações em condomínio. Quem faz a convenção original é o incorporador. Diz a lei: “Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota parte que lhe couber em rateio. § 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade”.

Igualmente, o art. 1.336, do Código Civil estabelece: “São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. A fração ideal do terreno, no entanto, não é cálculo simples. Deve ser feito de acordo com a NBR 12.721/06, da ABNT, levando-se em consideração as áreas exclusivas de cada unidade que, inclusive, podem implicar cálculo de áreas equivalentes – no caso de sacadas, por exemplo -, e as áreas de uso comum. Estas, na proporção da área exclusiva.

Ocorre que despesas gerais de conservação do edifício não podem ser consideradas como tributo. O IPTU, por exemplo, cobra-se de acordo com o valor do imóvel. Apartamento maior, imposto maior. Correto! Entretanto despesas com elevadores, manutenção, zeladoria, vigilância e conservação são custos de divisão equitativa, por unidade, e não pela fração ideal. Pelo menos em tese, todos os moradores de um mesmo edifício, independentemente da área privada de cada um, usam o elevador e as áreas comuns na mesma intensidade.

A lei é inteligente ao conferir liberdade de convenção, permitindo que os próprios condôminos, em assembleia, possam corrigir essas distorções. Os próprios incorporadores já se deram conta do sistemático equívoco e vêm deixando de usar a fração ideal do solo como base para o rateio de despesas condominiais. Assim, a proporcionalidade de voto pela fração ideal prevista no art. 24, §3º da lei 4.594/64 tem sido evitada, para facilitar a votação nas assembleias. Diferentes são os condomínios horizontais. Nestes, a cota é proporcional ao tamanho do lote.

O que vale, portanto, nos edifícios em condomínio, é a divisão igualitária dos custos de manutenção, por unidade, e não pela fração ideal. Taxa condominial não é imposto. O art. 19 da própria Lei 4.591/64 prevê o mesmo direito de uso, das áreas comuns, pelos condôminos. A decisão é importante para o mercado imobiliário, porque desonera lojas e apartamentos de maior porte no mesmo edifício, facilitando a comercialização. Além do mais, corrige injustiça histórica afrontosa ao princípio da isonomia e à boa fé objetiva, previstas na lei civil.