A importância da matriz de riscos nos contratos imobiliários
Em contratos complexos no setor imobiliário — como permutas, parcerias para incorporação, empreendimentos com múltiplos investidores ou construção por administração — é cada vez mais estratégico adotar a chamada matriz de riscos.
Trata-se de um instrumento contratual que distribui, de forma objetiva, quem assume quais riscos ao longo da execução do projeto. Não se trata apenas de prever penalidades ou inadimplemento, mas de reconhecer eventos que podem impactar o equilíbrio econômico do contrato, atribuindo a cada parte a responsabilidade por suportá-los ou mitigá-los.
Risco existe. O problema é não saber de quem ele é.
Eventos como aumento de custos, atraso de licenças, escassez de mão de obra, variação cambial (em projetos com insumos importados), judicializações inesperadas ou inadimplência da carteira de vendas não são eventos imprevisíveis. O erro está em não contratá-los adequadamente.
A matriz de riscos permite prever, por exemplo:
- quem suporta os custos se houver atraso no licenciamento ambiental;
- o que acontece se a SPE não obtiver o crédito bancário estimado;
- quem assume o prejuízo em caso de inadimplência acima de certo patamar na venda das unidades.
Essa previsão é especialmente importante quando há divisão de responsabilidade entre partes distintas — como proprietário do terreno, incorporadora, construtora e investidores. Em vez de deixar a disputa para o contencioso, o contrato já define o destino de cada risco.
Juridicamente, como isso se estrutura?
Não existe um modelo único. A matriz pode estar:
- incorporada no próprio contrato principal (como um anexo com tabelas e legendas);
- distribuída ao longo das cláusulas, com remissões cruzadas;
- ou ainda, como documento autônomo referenciado.
Mais importante do que o formato é a clareza de linguagem e a correspondência lógica com as obrigações contratuais. Cada risco precisa estar associado a um impacto e a uma parte responsável — com previsões de reequilíbrio, se aplicável.
O Código Civil, no art. 421-A, já reconhece a liberdade das partes para estabelecer regras de alocação de riscos, desde que respeitados os princípios da boa-fé e da função social do contrato.
Contratos robustos não são apenas aqueles bem redigidos — mas os que anteveem os cenários difíceis e os resolvem antes que aconteçam. Incorporadoras e parceiros do setor que usam matriz de riscos com inteligência jurídica têm menos disputas, mais controle e maior previsibilidade contratual. E isso, no mercado imobiliário, é mais valioso que qualquer cláusula penal.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Julia Linhares
Advogada, graduada em direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas – PUC Campinas.
Pós-graduada em direito e negócios imobiliários pelo Instituto Damásio de Direito da IBMEC São Paulo.
Extensão universitária em direito contratual, negociação e formação contratual, due diligence imobiliária, incorporação imobiliária, loteamentos, direito registral e notarial, multipropriedade, direito tributário, compliance empresarial e outros.
Especialista em contratos, com atuação principal voltada para a estruturação e assessoria consultiva de negócios imobiliários e atrativos turísticos.
Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário — IBRADIM, com participação nas comissões de Negócios Imobiliários e Incorporação Imobiliária.
