A importância da regularização imobiliária para incorporadoras e loteadoras
No contexto da atividade imobiliária, a regularização deixou de ser apenas uma exigência legal e passou a ocupar posição estratégica na estruturação de empreendimentos. Para incorporadoras e loteadoras, a ausência de regularidade dominial e urbanística é um fator de risco que compromete não apenas a segurança jurídica do projeto, mas também sua viabilidade comercial, o acesso a crédito e a própria capacidade de registro e comercialização das unidades.
A regularização imobiliária pode ser compreendida como o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e registrais que asseguram que o imóvel esteja apto para desenvolvimento, aprovação e formalização do projeto. Embora historicamente associada a políticas públicas de habitação, a regularização desempenha papel igualmente relevante nos empreendimentos privados — especialmente diante da complexidade imobiliária de muitas áreas urbanas.
Para incorporadoras, a cadeia dominial precisa ser sólida, ininterrupta e registrada de forma regular no Cartório de Registro de Imóveis. Qualquer vício ou dúvida quanto à titularidade, localização exata, metragens ou existência de sobreposição com outras matrículas pode inviabilizar o registro da incorporação imobiliária nos termos da Lei 4.591/64. É importante lembrar que, sem o registro da incorporação, não é possível comercializar legalmente as unidades autônomas, o que interrompe a principal fonte de financiamento da obra.
Além da titularidade, o imóvel precisa estar compatível com os parâmetros urbanísticos da região. Muitas vezes, incorporadoras se deparam com terrenos inseridos em zonas de transição, áreas com restrições ambientais não mapeadas ou ocupações preexistentes que demandam algum tipo de intervenção jurídica ou urbanística antes do desenvolvimento imobiliário. A regularização, nesse caso, deve anteceder o projeto, garantindo que as diretrizes de uso e ocupação do solo estejam plenamente atendidas antes de se iniciar qualquer etapa de aprovação.
Para as loteadoras, a regularização imobiliária adquire contornos ainda mais sensíveis. O parcelamento do solo urbano está sujeito à Lei 6.766/79, que exige a aprovação do projeto de loteamento pelas autoridades competentes e posterior registro no cartório de imóveis. No entanto, muitos terrenos ainda se encontram em situação de irregularidade registral, com matrículas sobrepostas, remanescentes mal definidos ou áreas públicas indevidamente incluídas. Esses entraves impactam diretamente o prazo de aprovação dos projetos e expõem os empreendedores a riscos de embargos administrativos e ações civis públicas.
Outro aspecto importante é a crescente exigência, por parte de órgãos ambientais e do Ministério Público, quanto ao cumprimento de condicionantes urbanísticas e ambientais. A regularização imobiliária, nesse contexto, também inclui a necessidade de compensações, ajustes no projeto e implementação de infraestrutura mínima nas áreas destinadas ao parcelamento do solo. Sem isso, a aprovação tende a ser obstaculizada, o que afeta o cronograma e a previsibilidade do empreendimento.
Em síntese, a regularização imobiliária é um pré-requisito técnico e jurídico para a formalização dos empreendimentos imobiliários. Mais do que isso, é um fator de mitigação de riscos, de valorização do ativo imobiliário e de viabilização comercial e registral dos projetos. Ignorá-la ou tratá-la de forma superficial é assumir um passivo oculto que pode comprometer toda a estrutura do negócio.
Incorporar e lotear com segurança começa na terra. E nenhuma construção se sustenta onde o solo jurídico ainda é instável.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Julia Linhares
Advogada, graduada em direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas – PUC Campinas.
Pós-graduada em direito e negócios imobiliários pelo Instituto Damásio de Direito da IBMEC São Paulo.
Extensão universitária em direito contratual, negociação e formação contratual, due diligence imobiliária, incorporação imobiliária, loteamentos, direito registral e notarial, multipropriedade, direito tributário, compliance empresarial e outros.
Especialista em contratos, com atuação principal voltada para a estruturação e assessoria consultiva de negócios imobiliários e atrativos turísticos.
Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário — IBRADIM, com participação nas comissões de Negócios Imobiliários e Incorporação Imobiliária.
