Além dos metros quadrados: o valor invisível dos imóveis urbanos
Quando se fala em avaliação de imóveis, a primeira coisa que vem à cabeça de muita gente é o preço por metro quadrado. Mas quem vive o mercado imobiliário sabe: o verdadeiro valor de um imóvel vai muito além da área construída.
Como arquiteta e perita avaliadora, aprendi que há um conjunto de fatores invisíveis — e decisivos — que moldam o valor de um bem urbano. São elementos que não aparecem nas plantas, nem sempre constam nos anúncios, mas influenciam diretamente na liquidez, na atratividade e até no potencial de valorização de um imóvel.
1) O entorno fala — e alto
A localização sempre foi um pilar da valorização imobiliária, mas o “aonde” vai além do CEP.
O entorno imediato — calçadas bem cuidadas, arborização, fluxo de pedestres, segurança, iluminação pública — constrói a percepção de valor.
Um imóvel em rua tranquila, bem iluminada e próxima de serviços de qualidade tende a ser mais procurado, mesmo que seja menor ou mais antigo que outro em zona ruidosa e desorganizada.
Esse tipo de análise, que vai do desenho urbano ao comportamento de vizinhança, é algo que o olhar técnico do avaliador deve traduzir em número. E sim, isso pode representar diferenças significativas no resultado do laudo.
2) O zoneamento e o potencial construtivo escondido
Em muitas cidades, como Florianópolis, Itajaí e Balneário Camboriú, o zoneamento urbano define quanto o terreno “vale de verdade”.
Duas propriedades com o mesmo tamanho podem ter valores muito diferentes se uma delas estiver em zona com maior coeficiente de aproveitamento (CA) ou permissões de uso mais amplas.
Saber ler o mapa de zoneamento é enxergar oportunidades ocultas. Um lote simples pode valer muito mais se permitir construção multifamiliar, comércio no térreo ou ampliação futura. Esse é um dos diferenciais de quem une avaliação técnica com leitura urbanística estratégica.
3) Padrão construtivo e percepção de qualidade
O padrão construtivo não é só acabamento — é também proporção, harmonia e desempenho.
Um imóvel pode ser simples, mas bem projetado, com boa ventilação, insolação adequada e materiais duráveis, o que garante menor manutenção e maior conforto térmico.
Esses fatores técnicos agregam valor e, ao mesmo tempo, tornam o bem mais competitivo no mercado, pois o comprador sente a qualidade, mesmo que não saiba traduzi-la em palavras.
4) O valor emocional e a experiência do espaço
Em tempos em que o mercado busca cada vez mais experiências e sensações, o valor emocional dos imóveis tem peso.
Ambientes bem iluminados, layouts funcionais e fachadas acolhedoras criam conexão.
Essa percepção estética e afetiva influencia o tempo de venda, o interesse do comprador e o valor que ele está disposto a pagar.
Avaliar imóveis hoje é também compreender o impacto psicológico do espaço, algo que a arquitetura domina e que diferencia o olhar técnico de um avaliador qualificado.
5) O futuro pesa no presente
Projetos públicos, obras de mobilidade, novos eixos comerciais e polos empresariais transformam completamente o valor de um imóvel.
Saber antecipar o impacto de um investimento urbano em curso é uma das formas mais inteligentes de orientar investidores.
Uma avaliação que considera o potencial de valorização futura tem muito mais poder estratégico do que aquela que apenas retrata o momento atual.
O valor que só o olhar técnico enxerga
O mercado imobiliário ainda subestima a complexidade de se avaliar corretamente um imóvel.
Enquanto muitos se limitam ao metro quadrado e ao comparativo de anúncios, o avaliador e o arquiteto enxergam o que o leigo não vê: o entorno, o zoneamento, a estrutura, a experiência, o potencial.
Avaliar bem é decodificar o valor invisível — e isso exige técnica, sensibilidade e responsabilidade.
No fim das contas, é essa leitura completa que transforma uma simples propriedade em um ativo de verdade.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE DE POST:
Bruna Copetti
Arquiteta e Urbanista, pós-graduada e Especialista em Estudos de Viabilidades para Reformas e Empreendimentos Imobiliários.
Sócia no escritório de arquitetura Kaus_Copetti, uma empresa especializada em serviços de arquitetura, com foco na aprovação de projetos, regularização de imóveis, house flipping e estudo de viabilidade para empreendimentos.
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