Alienação fiduciária: o que acontece quando o comprador não paga
A alienação fiduciária em garantia tornou-se, nos últimos anos, o principal mecanismo utilizado em financiamentos imobiliários no Brasil. Regulamentada pela Lei nº 9.514/1997, ela confere maior proteção às instituições financeiras e, ao mesmo tempo, permite ao comprador o acesso ao crédito de forma mais facilitada.
No entanto, é essencial compreender que a alienação fiduciária possui regras próprias, especialmente quanto à inadimplência. O não pagamento das parcelas pode gerar consequências severas, inclusive a perda do imóvel.
Na alienação fiduciária, o comprador do imóvel (devedor fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel do bem, mantendo para si a posse direta. Em termos práticos, isso significa que:
- O comprador pode utilizar, habitar ou até alugar o imóvel.
- O credor é o verdadeiro proprietário até que a dívida seja integralmente quitada.
- Quando o contrato é totalmente pago, a propriedade plena retorna ao comprador.
Esse modelo substituiu, em grande parte, a hipoteca, por ser mais célere e eficaz no caso de inadimplência.
Quando o comprador deixa de pagar as prestações do financiamento, inicia-se um procedimento específico, previsto em lei:
- Constituição em mora – O devedor deve ser formalmente notificado, geralmente por cartório, para quitar as parcelas em atraso.
- Prazo para regularização – A lei concede ao devedor o prazo de 15 dias após a notificação para colocar os pagamentos em dia.
- Consolidação da propriedade – Se a dívida não for paga no prazo, o credor consolida a propriedade plena em seu nome, ou seja, o imóvel passa a ser definitivamente do banco ou instituição financeira.
- Leilão do imóvel – O credor é obrigado a realizar um leilão público para vender o imóvel.
Destino dos valores obtidos – O valor arrecadado no leilão é utilizado para quitar a dívida. Caso haja sobra, ela deve ser restituída ao comprador. Se o valor for inferior, a dívida é considerada extinta com a alienação, não sendo possível cobrar a diferença.
Mesmo inadimplente, o comprador possui direitos que devem ser respeitados:
- Direito à notificação regular – sem a formalização correta da mora, o procedimento não pode prosseguir.
- Direito ao prazo de purgação da mora – possibilidade de quitar a dívida dentro do prazo legal e reverter o processo.
- Direito ao saldo – se o imóvel for vendido por valor superior à dívida, o excedente deve ser devolvido.
- Direito à transparência – todo o procedimento deve seguir os ritos legais, garantindo publicidade e oportunidade de defesa.
Diferente da hipoteca, em que a execução da garantia é mais demorada e depende de ação judicial, a alienação fiduciária é extrajudicial, tornando o processo de retomada do imóvel mais rápido para os credores. Essa é a principal razão pela qual se tornou o modelo preferido no mercado imobiliário.
Para evitar a perda do imóvel, o comprador deve:
- Buscar a renegociação da dívida logo nos primeiros sinais de dificuldade financeira.
- Avaliar a possibilidade de portabilidade do financiamento para outra instituição com melhores condições.
- Consultar um advogado especializado para analisar cláusulas contratuais e propor soluções jurídicas adequadas.
A alienação fiduciária trouxe mais agilidade e segurança às operações imobiliárias, mas exige atenção redobrada do comprador. A inadimplência, ainda que momentânea, pode gerar a perda do imóvel em curto espaço de tempo.
Por isso, é fundamental que o adquirente esteja bem informado, mantenha uma gestão financeira responsável e, em caso de dificuldades, busque alternativas legais antes que o processo de retomada seja iniciado. A orientação jurídica especializada é indispensável para proteger direitos e, quando possível, preservar o patrimônio.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Carla Batista
Advogada formada pela Univali e corretora de imóveis, com escritório localizado no centro de Balneário Camboriú. Atua há anos no mercado imobiliário, oferecendo assessoria jurídica completa em compra, venda e administração de imóveis, sempre com foco na segurança jurídica e na tranquilidade de seus clientes.
Sua experiência alia conhecimento técnico em Direito Imobiliário e prática de mercado, garantindo negociações seguras, transparentes e conduzidas com responsabilidade profissional. Sempre com o objetivo de seus clientes adquirirem ou venderem um imóvel com respaldo jurídico e a segurança que o seu patrimônio merece.
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