Amortização no financiamento imobiliário: como funciona e qual a melhor estratégia para 2025
A compra de um imóvel por meio de financiamento envolve diversos fatores técnicos e estratégicos, e a amortização da dívida é um dos mais relevantes. Entender como ela funciona e como usá-la a seu favor pode representar uma economia significativa e até antecipar a quitação do imóvel.
O Que é Amortização?
Amortizar significa pagar parte do valor principal da dívida – ou seja, o saldo devedor. Ao longo do financiamento, o valor pago nas parcelas é dividido entre juros, seguros obrigatórios, taxas administrativas e amortização.
Quando falamos em amortizar, estamos falando de reduzir o saldo devedor de forma planejada ou antecipada.
Sistemas de Amortização no Brasil
Os financiamentos imobiliários operam, em geral, sob três principais sistemas de amortização:
1) SAC (Sistema de Amortização Constante)
A amortização é constante ao longo do contrato.
Os juros incidem sobre o saldo devedor, que vai diminuindo mês a mês.
Por isso, as parcelas começam mais altas e vão diminuindo com o tempo.
É o sistema mais utilizado no crédito habitacional da Caixa Econômica Federal e bancos públicos.
Vantagem: economia de juros ao longo do tempo e mais facilidade para antecipar parcelas.
2) Tabela Price (Sistema Francês de Amortização)
As parcelas são fixas durante todo o contrato (desde que não haja reajustes como TR ou IPCA).
A amortização começa baixa e vai aumentando com o tempo.
Os juros são maiores no início e diminuem com o passar dos anos.
Vantagem: maior previsibilidade de parcela, ideal para quem precisa de controle financeiro no curto prazo.
Desvantagem: maior incidência de juros no início, o que torna a amortização mais lenta.
3) SACRE (Sistema de Amortização Crescente)
Híbrido entre SAC e Price.
As parcelas variam conforme os reajustes de contrato (normalmente TR).
Utilizado pela Caixa em produtos indexados à TR com prestação atualizável.
Amortização Antecipada: Como Reduzir o Tempo ou o Valor da Parcela
Com a alta das taxas de juros em 2025 e novas regras de financiamento, a amortização antecipada se tornou uma ferramenta estratégica para economia.
Existem duas formas de amortizar antecipadamente
A) Redução do Prazo
Mantém o valor da parcela.
Diminui a quantidade de meses para quitação.
Gera maior economia com juros.
Indicado para quem tem folga no orçamento e deseja quitar o imóvel mais rápido.
B) Redução do Valor da Parcela
Mantém o prazo final.
Diminui o valor mensal da prestação.
Útil para aliviar o orçamento mensal.
Indicado para quem precisa reduzir gastos fixos no curto prazo.
Amortizar com FGTS: Uma Aliada Poderosa
Os trabalhadores com saldo no FGTS podem utilizá-lo para:
Abater até 80% das parcelas em 12 meses.
Amortizar o saldo devedor.
Reduzir o prazo ou o valor da prestação.
Requisitos:
Imóvel financiado pelo SFH.
Valor de avaliação de até R$ 1,5 milhão.
O titular não pode ter outro imóvel na mesma cidade.
Quando Vale a Pena Amortizar?
Amortizar é vantajoso especialmente quando:
Os juros do contrato são altos.
Há sobra de recursos (FGTS, 13º, restituição IR, bônus etc.).
O objetivo é quitar mais cedo ou diminuir os encargos mensais.
Dica: Sempre solicite ao banco o demonstrativo do impacto da amortização. Muitas vezes, amortizar o equivalente a 6 parcelas pode reduzir até 2 anos no prazo total.
Simulação de Economia com Amortização
Exemplo:
Financiamento de R$ 300 mil em 360 meses, juros de 9% ao ano (SAC).
Após 24 meses, o cliente amortiza R$ 30 mil do saldo devedor.
Resultado (Redução de Prazo):
O financiamento é quitado em cerca de 294 meses.
Economia de aproximadamente R$ 45 mil em juros.
Conclusão
A amortização é uma das ferramentas mais poderosas dentro de um financiamento imobiliário. Em tempos de juros elevados e mudanças nas políticas bancárias, planejar a amortização com inteligência pode transformar um contrato pesado em um investimento saudável.
Dica: Sempre que possível, converse com seu banco ou correspondente bancário e estude o melhor momento e forma de amortizar. A economia pode ser surpreendente.
CONHEÇA MAIS SOBRE O AUTOR DESTE POST:
Diego Miranda
Empresario e Corretor de imóveis a 25 anos, correspondente bancário a 19 anos
Especialista em Bancos Privados
Profissional certificado
Especialista em análise de crédito
