Benefícios e riscos da tokenização imobiliária
Um novo modelo de negócio que tem chamado muito a atenção do setor imobiliário é a chamada tokenização imobiliária.
A ideia básica consiste na utilização de um ativo digital chamado de token para representação de um imóvel ou de partes desse imóvel para que possam ser negociados de modo mais fácil no mercado, resolvendo o problema da baixa liquidez desses bens.
Conforme todo proprietário sabe, conquanto não seja nada fácil extrair valor de um imóvel por meios tradicionais como locação, por exemplo, as despesas decorrentes da propriedade são constantes, de onde surge a necessidade de criação de novos meios de extração de valor dos imóveis.
A tokenização imobiliária tem sido considerada no Brasil e no exterior como esse novo meio de extração de valor imobiliário tanto em prol dos proprietários quanto de pessoas que hoje estão fora desse mercado, dado os custos de entrada no setor.
Logo, o setor imobiliário que já era atraente pela segurança, com a tokenização imobiliária passa a ser mais atraente também pela rentabilidade além de passar a ser socialmente mais inclusivo, o que é de relevância em países com grave déficit habitacional.
Mas qual a diferença entre utilizar um token para representação de direitos imobiliários e um contrato digital? A diferença está na diminuição dos custos de transação.
Caso você não tenha lido nossa coluna sobre web3 na edição passada, lá dissemos que um dos principais benefícios de usar tokens ou criptomoedas em operações é o fato de que esses ativos podem ser transferidos sem uso de intermediários como instituições financeiras, independentemente da localização geográfica dos interessados.
Dissemos ainda nessa mesma coluna que essa transferência direta é possível graças a novas tecnologias como a blockchain, bem como que o Banco Central do Brasil pretende criar uma versão tokenizada do Real de modo a que os brasileiros possam utilizar a moeda nacional nesse tipo de transação.
Mas, se é verdade que uma das vantagens na utilização de tokens representativos do direito de propriedade é a diminuição dos custos de intermediação, outra vantagem é a automação. Isso porque esses tokens imobiliários são, na verdade, contratos inteligentes, ou melhor: smart contracts.
Smart contracts são um tipo especial de programa de computador criado para inviabilizar a inadimplência nas obrigações contratuais, isto é, uma vez definidas as regras e aceitas pelos interessados, não há mais como voltar atrás.
Caso um contrato de locação seja feito com smart contracts, por exemplo, não há risco de inadimplência, porque na data do pagamento o valor é imediatamente transferido do devedor para o credor ainda que seja contra a vontade deste.
Na prática, contudo, as partes podem customizar as regras de um token imobiliário, mas uma vez definidas elas serão cumpridas.
Agora que já temos uma ideia geral acerca do que é a tokenização imobiliária, restam duas questões a serem respondidas: como ficam as questões jurídicas atinentes à tokenização imobiliária no Brasil e quais são os riscos da tokenização imobiliária?
Em relação aos aspectos jurídicos, o principal entrave é a falta de conhecimento de muitos advogados sobre como conciliar esses avanços tecnológicos com exigências legais, dado que o direito imobiliário surge apenas mediante registro.
Em relação aos riscos, estes estão associados tanto ao uso incorreto da tecnologia quanto ao não cuidado com questões jurídicas específicas relacionadas ao direito imobiliário.
Dado o chamado “hype da tokenização” há muitas empresas oferecendo tokens imobiliários de forma centralizada, isto é, desprovida da automação proveniente do uso correto de smart contracts, sem eliminação de intermediários, e às vezes até com o aumento destes.
Isso, por óbvio, retira toda a possibilidade de criação de valor, que passa a ser absorvido pelos custos de transação, inclusive, gerados pelas empresas tokenizadoras.
Deve-se atentar ainda para supostos projetos de tokenização imobiliárias, que na verdade não passam de fundos de investimento imobiliários tokenizados de modo centralizado, mais uma vez sem os benefícios da automação, e nesse caso com o agravante dos riscos inerentes ao mercado de capitais.
Porém, o fato é que os tokens sejam estes representativos de direitos imobiliários ou mobiliários tendem a gradativamente substituir os meios tradicionais de realização de contratos.
CONHEÇA MAIS SOBRE OS AUTORES DESTE POST:
Fernando Lopes e Marcella Zorzo
Criadores do primeiro escritório do país especializado em direito aplicado a processos de tokenização, coautores do livro “O Guia Jurídico da Tokenização”, colunistas da revista perfil sobre direito e tecnologia.
O livro pode ser adquirido nas melhores livrarias do país ou pelo site https://lopesezorzo.com
