Chegamos em 2024… O que mudou no mercado imobiliário em 10 anos?

Veja que loucura:

Fechamos 2014 com SELIC de 11,75%. Passamos por 14,25% de pico em 2016. Um vale jamais visto de 2% ao ano no meio da pandemia em 2021 e fechamos 2023 com os mesmos 11,75% de 2014.

O que aprender com isso?

Podemos basicamente dividir os negócios em 2 tipos: os que dependem de alavancagem e consequentemente acompanham a taxa de juros do mercado, como por exemplo a construção civil, altamente dependente de recurso externos, ou um modelo de negócios que opere no curto prazo, como um comércio, cujos prazos de compra e venda praticamente se assemelham. Redes de autosserviço, por exemplo, vendem à vista e compram à prazo, tem circulante líquido positivo.

Outro ponto importante para tirarmos de lição é que o mercado cíclico. Na baixa dos juros (e acredite, eles acontecem), faça endividamentos pré fixados de longo prazo. Compre uma casa, aumente sua planta fabril, emita um CRI no mercado imobiliário. Seja mais agressivo. Até porque, a taxa básica VAI SUBIR DE NOVO! Ou seja, você, em uma janela de 3 a 5 anos, estará pagando uma taxa de juros 50/60/70% inferior ao que o mercado estará cobrando naquela data.

Nos momentos em que o mercado está com SELIC nas alturas, condição quase comum no nosso país, algumas conjunturas impactam o empreendedor:

1) O dinheiro fica mais caro e menos disponível, pois naturalmente quem tem capital vai optar por menos riscos, já que a renda fixa rentabiliza suficientemente bem.

2) Os operadores do mercado financeiro ficam mais seletivos. Obviamente, eles têm menos capital disponível para investir, e, caso queiram dinheiro, precisam remuneram mais os seus cotistas ou investidores. Assim sendo, caso você tenha um negócio que não é o “Plano A” do mercado, como eu tinha, no segmento de loteamentos, você será escanteado e terá dificuldades de conseguir crédito. E, quando conseguir, serão com custo financeiro efetivo caríssimo e com estrutura de garantias quase inviáveis.

Até porque, pense comigo:

Se um banco de primeira linha, com segurança total, como Santander, Bradesco, Itau e Caixa, lhe pagam num ciclo alto de SELIC, 10 – 12% ao ano sob o capital investido, para que você irá arriscar seu patrimônio no setor produtivo?

Ainda que, na construção civil por exemplo, existam investimentos via CRI ou Debenture que paguem 10 -12% ao ano + inflação, existem riscos! Risco comercial (não vender), risco operacional (um embargo as obras ou problema documental), risco de variação extrema de custos (uma guerra ou a recente pandemia), ou seja, remunera mais mas traz com isso mais riscos, fazendo assim com que seja um investimento menos seguro.

Pensando nisso, alguns modelos de negócios são bons em alguns momentos macroeconômicos, e outros, são péssimos.

Eu sou prova viva da necessidade do ajuste! Após 40 loteamentos executados optamos por: abrir mão dos investidores unitários que tínhamos, vender a marca que fundei em 2009 e mais de uma dezena de empreendimentos em obras ou já aprovados, para um grupo maior e mais capitalizado, que não dependia de funding externo.

Ajustes são necessários e devem ser considerados avanços e aprendizados.

Se você é empreendedor, analise seu momento de caixa, a situação macroeconômica do pais, faça previsões sempre conservadoras e esteja preparado para um país muito louco e inconstantes.

Espero ter lhe aberto uma janela mental para pensamento de segundo nível e reflexão.

Um abraço sincero,

CONHEÇA MAIS SOBRE O AUTOR DESTE POST:

Guilherme Roméro

14 anos no mercado imobiliário

+ 150 empreendimentos estruturados

+ 5 Bilhões de VGV Geridos

⁠Administrador de Empresas com Pos Graduação em Negócios e Marketing e Mestrado em Andamento em Administração de Empresas

⁠Criador do Clube do Equity Imobiliário

⁠Escritor de 2 livros