Como eu, estrategista imobiliário, enxergo o mercado de Balneário Camboriú e as estratégias inteligentes para atuar neste jogo

Se tem um mercado imobiliário no Brasil que desafia a lógica tradicional, esse mercado é o de Balneário Camboriú. Não falo isso apenas com o olhar de quem conhece o setor há mais de 20 anos, mas com a visão de quem aprendeu, ao longo da trajetória, a perceber o que está além das aparências: os movimentos ocultos, os ciclos psicológicos e os padrões de comportamento que moldam os valores dos imóveis e o comportamento dos investidores.

Hoje quero compartilhar com você, de forma didática, como eu olho estrategicamente para Balneário Camboriú e por que considero a cidade uma das principais praças imobiliárias do Brasil e da América Latina para as próximas décadas — mas também quais os riscos que existem e o que é preciso fazer para não ser engolido por esse jogo de percepções, emoções e especulações.

Por que Balneário Camboriú virou a “Dubai brasileira”?

Balneário Camboriú se transformou num fenômeno não apenas porque é uma cidade bonita, com mar, gastronomia e lazer. Isso, sinceramente, muitas outras cidades litorâneas também oferecem.

O que a fez se tornar única foi a combinação de três fatores:

1) Escassez de território: não há mais espaço para crescer na horizontal. O que força a verticalização e cria um mercado com poucas unidades e muita demanda.

2) Narrativa de luxo: os empreendedores locais entenderam o poder da narrativa. Construíram arranha-céus imponentes, com apartamentos milionários, criando a imagem de um destino exclusivo, luxuoso, desejado. Não é à toa que hoje falamos em R$ 100 mil por metro quadrado — um patamar que parecia impossível para o Brasil.

3) Experiência sensorial: quem pisa em Balneário Camboriú sente imediatamente que está num lugar diferente. A cidade conseguiu criar uma experiência: gastronomia de alto padrão, arquitetura arrojada, marinas sofisticadas, baladas, comércio premium. Tudo isso gera desejo.

E é aí que entra um ponto essencial: no mercado imobiliário, o desejo vale mais do que a razão. O metro quadrado não é apenas concreto; ele carrega status, pertencimento e aspiração.

O que muitos não estão vendo: o comportamento por trás dos preços

Você pode estar se perguntando: “Mas quem paga R$ 10, 20, ou até 40 milhões em um apartamento e nem mora nele?” — Exato! Esse é o movimento que muitos não entendem.

Como estrategista imobiliário, eu vejo claramente: o que está sendo comprado não é um lugar para morar. O que se compra é um ativo de lastro emocional e financeiro.

O imóvel, neste contexto, cumpre quatro funções principais:

1) Reserva de valor: proteção patrimonial contra a inflação, volatilidade cambial e riscos financeiros.

2) Símbolo de status: para muitos investidores, o simples fato de ter um imóvel em Balneário Camboriú é um selo de pertencimento a uma elite.

3) Expectativa de valorização: a escassez territorial e o apelo crescente garantem que a valorização média supere muitos outros investimentos tradicionais.

4) Possibilidade futura: mesmo sem alugar ou morar, o imóvel está disponível como moeda de troca, herança ou venda em momento estratégico.

Quem olha apenas pelo viés tradicional do “comprar para morar ou alugar” não entende o verdadeiro jogo que está sendo jogado aqui.

Risco ou oportunidade? Depende de quem joga.

É claro que existem riscos. Todo mercado que passa por uma rápida valorização pode sofrer ajustes. Podemos listar os principais:

• Risco de bolha: quando o valor se afasta demais da utilidade, pode haver uma correção.
• Dependência de um público restrito: se o mercado de luxo esfriar, parte do segmento pode sofrer.
• Infraestrutura pública: o crescimento demanda manutenção de serviços, segurança, mobilidade — um desafio constante.

Mas, sinceramente? Esses riscos são controláveis e fazem parte de qualquer praça premium.

O que poucos percebem é que os fundamentos econômicos, emocionais e culturais que impulsionam Balneário Camboriú permanecem sólidos. E mais: há uma força invisível movendo a cidade — a imitação aspiracional.

O que quero dizer com isso? Pessoas querem morar ou ter imóveis onde outras pessoas bem-sucedidas têm. Isso cria uma espiral de desejo que se autoalimenta, puxando preços, impulsionando novos lançamentos e atraindo mais investidores.

E se você acha que isso é passageiro… não é.

Por que Balneário Camboriú se diferencia de São Paulo?

Muitos podem comparar: “Mas e São Paulo, que também tem imóveis caros, luxo, negócios…?”

A questão é que São Paulo é uma cidade de necessidade: trabalha-se, vive-se, negocia-se. Balneário Camboriú é uma cidade de desejo: curte-se, ostenta-se, descansa-se.

Em São Paulo, você compra um imóvel pela localização funcional. Em Balneário, você compra pela experiência e pela marca.

E é por isso que investidores de todo o Brasil, especialmente do agronegócio e setores industriais, estão migrando parte de seus patrimônios para imóveis em Balneário. Eles entendem: não é sobre morar, é sobre posicionar patrimônio em um local que continuará sendo referência por décadas.

Como devemos atuar estrategicamente em Balneário Camboriú?

Se você quer atuar, investir ou empreender nesse mercado, deixo aqui minha visão como estrategista imobiliário:

1) Entenda que o produto é a experiência, não o metro quadrado.

Empreendimentos que vendem apenas área construída vão perder espaço para os que vendem estilo de vida, bem-estar e diferenciação simbólica.

2) Invista com visão de longo prazo.

Comprar para especular no curto prazo pode ser perigoso, mas comprar para construir patrimônio e projetar valorização para 10, 20 anos… esse é o jogo.

3) Seja criterioso na localização.

Apesar da cidade ser pequena, há zonas que valorizam mais rápido e outras que podem saturar.

4) Acompanhe os movimentos de expansão e infraestrutura.

Novos projetos, marinas, ruas, aeroportos — tudo isso impacta diretamente na percepção de valor.

5) Observe o comportamento das novas gerações.

Os millennials e a geração Z querem experiências mais do que propriedades. Isso pode abrir espaço para novos modelos de uso, como fractional ownership ou clubes privados.

O que Balneário Camboriú ensina para o Brasil?

Balneário nos mostra que o mercado imobiliário do futuro será cada vez mais sobre:

• Narrativas emocionais;
• Experiências únicas;
• Ativos como símbolos de status.

E, principalmente, que o investidor que compreende o comportamento humano — e não apenas números e gráficos — estará sempre um passo à frente.

Minha reflexão final:

Balneário Camboriú é um laboratório vivo de como o mercado imobiliário se move muito mais pelo inconsciente coletivo do que por análises frias de planilhas.

Como estrategista, vejo aqui uma das maiores oportunidades para quem quer diversificar patrimônio com segurança, diferenciação e perspectiva de crescimento.

Mas atenção: quem não entende o jogo invisível que está sendo jogado — das emoções, dos ciclos, das narrativas — pode acabar fazendo movimentos errados.

Meu conselho?

Olhe além do metro quadrado. Entenda quem está comprando, por que está comprando, e onde esse movimento vai levar a cidade nos próximos 30 anos. Só assim você poderá jogar bem esse jogo.

Se quiser aprofundar mais essa visão e aprender como estruturar seus investimentos com inteligência emocional, estratégica e patrimonial, siga acompanhando meus conteúdos.

Vamos juntos construir não apenas imóveis… mas legados

CONHEÇA MAIS SOBRE CLEBERSON MARQUES:

Estrategista Imobiliário, referência nacional na criação de estratégias que transformam investimentos em legados e empreendimentos em histórias de sucesso. Com mais de 20 anos no setor, alia inteligência de mercado, visão de futuro e profundo entendimento humano para orientar empresários e investidores na construção de patrimônios sólidos e relevantes. Sua atuação vai além dos números: molda cidades, inspira gerações e revela o que ninguém mais vê no mercado imobiliário. Hoje é sócio e proprietário das empresas ATMO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO e MARCs investimentos e participações.