Corretor: como evitar ITBI na promessa e na cessão de direitos?

A cobrança do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sempre levanta dúvidas entre profissionais do mercado imobiliário, especialmente quando envolve promessas de compra e venda e cessões de direitos.

Muitos municípios têm buscado cobrar ITBI nesses casos, mesmo sem a transferência formal do imóvel. Contudo, há um entendimento importante do Supremo Tribunal Federal (STF) que protege compradores e vendedores dessa cobrança, embora o tema tenha voltado a ser discutido.

Entender as nuances dessa questão é essencial para que o corretor de imóveis possa orientar seus clientes com segurança.

A Cobrança de ITBI em Promessas de Compra e Venda e Cessões de Direitos

O ITBI é um imposto cobrado sobre a transferência de propriedade imobiliária. Em muitos municípios, no entanto, há tentativas de cobrar o imposto em transações onde essa transferência não aconteceu, como é o caso das promessas de compra e venda e das cessões de direitos.

Por outro lado, o STF já sinalizou, no Tema 1124, que o ITBI não é devido em promessas de compra e venda ou cessões de direitos. De acordo com a interpretação da Constituição Federal e do Código Civil, a cobrança do ITBI só se justifica quando há transmissão da propriedade ou de direitos reais sobre o bem – ou seja, quando a transferência da propriedade ou dos direitos é registrada formalmente junto ao registro de imóveis.

Essa questão, no entanto, ainda está em debate, atualmente o Tribunal de Justiça de Santa Catarina tem aplicado o entendimento do Tema 1124, entendendo pela não incidência do imposto nestes casos.

Contudo, referida decisão foi reaberta para discussão e poderá gerar um entendimento diverso.

Portanto, o atual entendimento é pela não incidência, entendimento este que pode se alterado a qualquer tempo, o que gera insegurança à compradores e exige do corretor uma orientação desta insegurança a seus clientes.

Registro no Cartório: O que Define a Transferência da Propriedade

É importante que o corretor de imóveis compreenda e transmita a seus clientes que a propriedade do imóvel só é transferida com o registro no cartório de registro de imóveis. Em outras palavras, enquanto não houver esse registro formal, o direito de propriedade sobre o imóvel não é efetivamente transmitido.

Nas promessas de compra e venda e nas cessões de direitos não averbadas na matrícula do imóvel, o comprador possui um direito obrigacional de aquisição, mas não o direito real de propriedade. A promessa de compra e venda e as cessões de direitos poderão ter direito real se averbadas na matrícula do imóvel.

Esses atos, portanto, representam uma obrigação de futuramente outorgar uma escritura pública, que será utilizada para a transferência do imóvel, e não uma efetiva transferência da propriedade. Dessa forma, ao não haver a formalização da transferência com o registro, a cobrança do ITBI torna-se frágil.

Direitos Reais vs. Direitos Pessoais: Como Isso Afeta o ITBI?

A discussão sobre a não incidência do ITBI refere-se tanto a ausência da transferência do imóvel, quanto ao fato de a promessa e a cessão de direitos poder ou não ser um direito real, que ocorre apenas com a averbação do contrato na matrícula.

Direitos reais, como o nome sugere, são direitos sobre a coisa em si, e são formalizados com a averbação no cartório de imóveis. Eles são mais seguros, já que publicizam a negociação realizada pelas partes. Já as promessas de compra e venda e as cessões de direitos, quando não averbadas na matrícula, são classificadas como direitos pessoais, ou seja, representam um compromisso ou uma promessa que se limita às partes.

Esse ponto é fundamental para a não incidência do ITBI. Como o direito real só surge com a averbação no registro de imóveis, promessas e cessões que não constem na matrícula do imóvel não podem gerar a cobrança do imposto, de acordo com o entendimento majoritário de interpretação da legislação, bem como com o atual entendimento do STF.

Conclusão

Apesar de alguns municípios tentarem cobrar o ITBI em promessas de compra e venda e cessões de direitos, a legislação e o entendimento atual do STF indicam que esse imposto não deve incidir sobre promessa e cessões de direitos,

Nestes casos, é possível ingressar com um Mandado de Segurança, com o intuito de evitar essa cobrança, ou realizar o pagamento e ingressar com a ação judicial visando a restituição deste valor posteriormente.

Para o corretor de imóveis, é essencial estar atento a essas questões para oferecer uma orientação segura a seus clientes e evitar que eles enfrentem cobranças indevidas.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Victoria Ribeiro Melo

Fundadora do escritório de advocacia VRM advocacia.

Formação Acadêmica Bacharela em Direito pela Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI.

Pós-graduada em Advocacia do Direito Negocial e Imobiliário – Escola Brasileira de Direito/EBRADI São Paulo.

Formação Complementar: em direito imobiliário e direito contratual, due diligence imobiliária, planejamento sucessório e patrimonial e regularização imobiliária, direito registral e notarial.