Corretor de Imóveis: você sabe orientar o seu cliente na hora de apurar o ganho de capital com a venda de um imóvel?
Sabemos que a atuação de um corretor de imóveis vai além da venda, ele precisa estar por dentro de vários assuntos para orientar o seu cliente da forma correta evitando problemas futuros principalmente com o fisco.
Se o seu cliente pedir uma breve orientação de como é feita a apuração do ganho de capital na venda de um imóvel você como intermediador saberia responder de forma clara e simples?
Mas afinal, o que é ganho de capital em imóvel?
Ganho de capital na venda de um imóvel é a diferença POSITIVA entre a aquisição de um imóvel e o valor de sua venda. Ou seja, ele ocorre quando uma pessoa vende um imóvel por um valor maior de quando ele comprou.
O custo de aquisição é o valor que o imóvel foi adquirido, lançado na sua Declaração de Ajuste Anual (IRPF), onde pode ser atualizado apenas se for realizado benfeitorias, juros e demais acréscimos pagos na aquisição do imóvel, despesas com escritura e o registro de imóvel comprovadas com documentação hábil e idônea.
Como funciona?
Digamos que você adquiriu um imóvel por R$ 200.000,00 ( Duzentos mil reais), e está vendendo por R$ 500.000,00 ( Quinhentos mil reais), dessa operação, resultou um lucro de R$ 300.000,00 (Trezentos mil reais).
Sobre esse valor, é aplicado um percentual que varia entre 15% á 22,5%, a depender do montante de lucro que foi obtido. Caso o ganho de capital seja de até 5 Milhões, a alíquota será de 15 %, entre 5 a 10 Milhões a alíquota aplicada será de 17,5 %. De 10 á 30 Milhões, a alíquota será de 20 %, e acima de 30 Milhões , o percentual aplicado é de 22,5%.
Porém existem algumas situações em que a Receita Federal reduz ou até mesmo isenta a pessoa que está negociando um imóvel do pagamento do percentual, confira a seguir em quais circunstâncias isso acontece:
O IMÓVEL QUE SERÁ VENDIDO FOI ADQUIRIDO ANTES DE 1969:
Nesse caso, se você possui um imóvel que foi comprado antes de 1969 , mesmo tendo lucro na venda, ficará isento do imposto de renda sobre o ganho de capital.
IMÓVEL ESTÁ SENDO VENDIDO POR MENOS DE R$ 440.000,00 (VÁLIDO A CADA 5 ANOS):
Agora , se você possui um ÚNICO imóvel, que está vendendo abaixo de R$ 440.000,00, estará isento do IR sobre o ganho de capital, mas muita atenção , o contribuinte só pode se beneficiar dessa isenção a cada 5 anos.
ATÉ 180 DIAS APÓS A VENDA, O LUCRO UTILIZADO FOI PARA ADQUIRIR OUTRO IMÓVEL:
Se a operação gerou lucro, e você está adquirindo , ou pretende adquirir um imóvel , você tem até 180 DIAS após a venda para usar o valor recebido na compra de outro imóvel, e caso não utilize em sua totalidade, tributa apenas a diferença.
PERMUTA DE IMÓVEIS SEM TORNA:
Quando você negocia um imóvel por outro , sem torna , ela fica isenta de ganho de capital , isso porque a Receita Federal entende que os imóveis permutados possuem o mesmo valor monetário, lembrando que é importante na escritura, quando lavrada, seja feita como permuta.
Porém existe a possibilidade de realizar uma permuta com torna, ou seja, além de entregar o imóvel como forma de troca, complementar a diferença em dinheiro, nesses casos, existe uma regra onde a diferença não pode ser superior a 50 % do valor do imóvel de maior valor prevista no artigo 481 do Código Civil, caso seja maior, essa operação se descaracteriza como permuta.
AQUISIÇÃO DE UM NOVO IMÓVEL (NOVA REGRA DE ISENÇÃO):
A Receita Federal ampliou em 2022 , as regras de isenção para quem adquirir um novo imóvel, antigamente estava isento de pagar imposto sobre o ganho de capital apenas quem usasse os recursos para adquirir um novo imóvel dentro de 180 dias.
Com a nova regra, o contribuinte pode ficar isento também em caso de quitação parcial ou total de um imóvel comprado antes da venda , no entrando, a aquisição precisa ser feita dentro de 180 dias após a venda do imóvel anterior.
Importante destacar que, essa operação ela não é valida em caso de aquisição de terrenos, apenas para imóveis residenciais.
QUAIS REDUÇÕES QUE POSSO APLICAR NO CÁLCULO DESSE IMPOSTO?
A Receita Federal permite que sejam feitas reduções na hora do calculo do ganho de capital previstas em legislação , como por um exemplo a comissão paga aos corretores de imóveis , porém esse lançamento deverá ser feito mediante base com documento fiscal de intermediação na compra e venda.
Também há possibilidade de redução do percentual desse imposto na alienação do imóvel adquirido entre 1969 até 1988 , conforme compõe a tabela constante no artigo 26 da IN SRF n° 84/2001 , onde inicia em 5 % e vai até 50 %.
Alienações a partir de 01/12/2005 , onde podem aplicar o percentual de redução Para determinar o ganho de capital, deverá multiplicar o ganho de capital pelos fatores de redução, conforme dispõe os incisos I e II do § 1° e o § 2° do artigo 40 da Lei n° 11.196/2005.
Esse calculo pode ser feito por um programa chamado GCAP , que a Receita Federal disponibiliza para download, e o pagamento do imposto deverá ser feito até o último dia útil do mês subsequente aquele em que o ganho houver percebido, com guia DARF 4600 “ IRPF -Ganhos de Capital na Alienação de Bens Duráveis”.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
TAIANE SCHIFFER
CONTADORA – CRC/SC 43.719/O-1
Sócia da Molléri Contabilidade e Pericia LTDA – CRC/S 011647/O, localizada em Itajaí-SC, atende diversos setores de todo o Brasil, seu foco principal é ajudar o corretor de imóveis autônomo a se tornar PJ, proporcionando economia tributária e possibilitando acesso aos benefícios existentes e disponíveis no mercado somente as empresas.
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