Due Diligence no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários: segurança e estratégia desde o terreno

O sucesso de um empreendimento imobiliário começa muito antes do lançamento — ele se constrói desde a aquisição do terreno. Uma avaliação incorreta ou incompleta nessa etapa pode comprometer toda a viabilidade do projeto, gerar entraves legais, ambientais e urbanísticos, e até inviabilizar a comercialização futura das unidades. Por isso, a due diligence imobiliária é uma etapa indispensável no ciclo de desenvolvimento de qualquer projeto.

O que é a due diligence em projetos imobiliários?

A due diligence para empreendimentos é uma auditoria aprofundada e multidisciplinar que avalia:

• A situação jurídica do terreno;
• A possibilidade legal de aproveitamento urbanístico;
• As condições ambientais e técnicas para desenvolvimento.

Mais do que validar documentos, trata-se de garantir que o terreno é viável para o tipo de empreendimento planejado, dentro das exigências legais e dos limites físicos e legais da área.

Quais aspectos devem ser verificados?

1) Situação jurídica e registral

• Matrícula do imóvel atualizada (sem vícios na cadeia dominial)
• Ausência de ônus reais, gravames, penhoras ou indisponibilidades
• Verificação de ações judiciais contra os proprietários
• Existência de servidões, enfiteuses ou restrições de uso

2) Conformidade urbanística

• Zoneamento e parâmetros urbanísticos (gabarito, taxa de ocupação, recuos)
• Compatibilidade com o Plano Diretor Municipal e leis complementares
• Viabilidade de licenciamento junto à prefeitura
• Acesso a infraestrutura pública (vias, saneamento, energia)

3) Aspectos ambientais

• Presença em área de proteção ambiental (APP, APA, reserva legal, planos de manejo)
• Necessidade de licenciamento ambiental prévio
• Existência de contaminação no solo ou passivos ambientais
• Incidência de tombamento, sítios arqueológicos ou patrimônio histórico

4) Condições fiscais e tributárias

• Certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais
• Regularidade fiscal do(s) proprietário(s)
• Avaliação de impacto tributário da operação de aquisição e futura incorporação

Por que a due diligence é indispensável nesse contexto?

1) Evita riscos de inviabilidade legal

Comprar um terreno sem viabilidade urbanística ou em área ambientalmente sensível pode significar a impossibilidade legal de desenvolver o projeto, mesmo que o valor de aquisição tenha sido atrativo.

2) Orienta o produto imobiliário

Com base na análise técnica e legal, é possível definir com segurança o tipo de empreendimento viável, seja um condomínio vertical, loteamento, uso misto ou retrofit.

3) Protege o investimento

Empreendimentos envolvem capital intensivo e múltiplos parceiros (investidores, incorporadoras, construtoras). A due diligence bem-feita reduz o risco jurídico e fortalece a confiança do mercado e das instituições financeiras.

4) Aumenta a segurança na aprovação

Com base na documentação apurada, é possível prever obstáculos no licenciamento urbanístico e ambiental, permitindo ajustes ainda na fase de concepção.

Quem deve conduzir o processo?

O ideal é que a due diligence seja conduzida por uma equipe interdisciplinar, incluindo:

• Advogado especializado em direito imobiliário e urbanístico
• Engenheiro civil ou urbanista
• Consultor ambiental
• Topógrafo e arquiteto, se necessário

Empreendimentos imobiliários bem-sucedidos não nascem no papel — nascem no estudo criterioso do terreno e do seu contexto legal. Ignorar a due diligence ou tratá-la como mera formalidade é colocar em risco não apenas o projeto, mas o capital investido e a reputação do empreendedor.

Em um mercado cada vez mais exigente e regulado, a diligência prévia é mais do que prudência — é estratégia.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Julia Linhares

Advogada, graduada em direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas – PUC Campinas. 

Pós-graduada em direito e negócios imobiliários pelo Instituto Damásio de Direito da IBMEC São Paulo. 

Extensão universitária em direito contratual, negociação e formação contratual, due diligence imobiliária, incorporação imobiliária, loteamentos, direito registral e notarial, multipropriedade, direito tributário, compliance empresarial e outros. 

Especialista em contratos, com atuação principal voltada para a estruturação e assessoria consultiva de negócios imobiliários e atrativos turísticos.  

Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário — IBRADIM, com participação nas comissões de Negócios Imobiliários e Incorporação Imobiliária.