Empreendimentos em áreas irregulares: como a regularização fundiária pode destravar bilhões em investimentos imobiliários

A irregularidade fundiária ainda é um dos maiores entraves para o crescimento do mercado imobiliário no Brasil. São milhares de hectares de áreas urbanas com enorme potencial de desenvolvimento, mas que permanecem fora do radar de grandes incorporadoras e investidores por falta de segurança jurídica.

A boa notícia é que a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), prevista na Lei nº 13.465/2017, vem se consolidando como uma poderosa ferramenta de valorização e ativação de ativos imobiliários. Neste artigo, você vai entender como a Reurb pode transformar terrenos irregulares em empreendimentos rentáveis — de forma legal, segura e altamente estratégica.

O que é Regularização Fundiária e por que ela importa para o mercado imobiliário?

A Regularização Fundiária é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam integrar assentamentos informais ao tecido urbano formal, garantindo o direito à moradia e promovendo o pleno desenvolvimento das cidades.

Para o mercado imobiliário, isso representa muito mais que uma ação social: é a possibilidade de transformar áreas antes travadas em terrenos com matrícula regularizada, viáveis para projetos habitacionais, comerciais ou mistos — com acesso a financiamento, possibilidade de incorporação e valorização imediata.

O impacto econômico da Reurb: bilhões em ativos paralisados

De acordo com dados de pesquisas urbanísticas e estudos fundiários, cerca de 50% do solo urbano brasileiro está em situação irregular. Isso significa que milhões de metros quadrados estão fora do mercado formal, impedindo o desenvolvimento de empreendimentos, a arrecadação de impostos e o acesso à infraestrutura urbana.

Com a Reurb, esses espaços ganham vida jurídica e valor de mercado, permitindo que loteadoras, incorporadoras e investidores atuem com segurança, destravando áreas que antes eram vistas apenas como passivo urbano.

Quais áreas podem ser regularizadas e quem pode iniciar o processo?

A Reurb pode ser aplicada a áreas públicas ou privadas, ocupadas por população de baixa renda (Reurb-S) ou não (Reurb-E). Isso amplia significativamente o leque de terrenos passíveis de regularização, inclusive para fins econômicos e comerciais.

Tanto o poder público quanto o proprietário da área, incorporadoras, construtoras, loteadoras ou até moradores organizados podem requerer a regularização, desde que respeitados os critérios legais e urbanísticos do município.

Em muitos casos, é possível firmar parcerias público-privadas ou propor a regularização como contrapartida urbanística, abrindo espaço para projetos em larga escala com retorno garantido.

Etapas da Regularização Fundiária: do diagnóstico à certidão de regularização

O processo de Reurb segue etapas definidas que envolvem diagnóstico técnico e jurídico, elaboração de projeto urbanístico, análise ambiental, aprovação municipal e registro em cartório.

Principais fases:

• Levantamento da ocupação e documentação fundiária
• Elaboração do projeto técnico e urbanístico
• Emissão de pareceres e licenças ambientais
• Aprovação junto ao município
• Registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) no Cartório de Registro de Imóveis

Com assessoria especializada, o processo se torna muito mais ágil e eficiente — evitando falhas, retrabalho e indeferimentos.

Os principais erros que travam empreendimentos em áreas irregulares

Apesar das oportunidades, muitos empreendedores ainda enfrentam obstáculos por falhas simples que poderiam ser evitadas com planejamento e apoio jurídico qualificado. Veja os erros mais comuns:

• Desconhecimento da cadeia dominial do imóvel
• Ausência de estudo jurídico prévio
• Incompatibilidade com o plano diretor e zoneamento
• Desatenção à legislação ambiental e urbanística
• Início de obras sem matrícula regular

Além dos erros cometidos, entraves relacionados à questão das gestões públicas, também acabam por dificuldade a realização do processo.

Obstáculos como, falta de recursos, de envolvimento comunitário e de padronização entre as serventias; resistência dos proprietários, limitação na compreensão das exigências normativas, carência de orientação especializada dos servidores envolvidos no processo, dentre outros, são barreiras em que, muitas vezes os municípios se esbarram.

Todos esses pontos podem resultar em embargos, prejuízos financeiros e perda de credibilidade. A regularização deve ser vista como parte do planejamento estratégico do empreendimento.

Regularizar é valorizar: casos reais de transformação de áreas irregulares

Imagine um terreno irregular com valor de mercado limitado pela ausência de matrícula, sem acesso a crédito ou possibilidade de loteamento. Agora imagine esse mesmo terreno, após o processo de Reurb, com projeto aprovado, matrícula individualizada e licenças liberadas para construção.

Um caso emblemático ocorreu no município de Turmalina, no Vale do Jequitinhonha. Em outubro de 2023, o Registro de Imóveis local registrou o primeiro procedimento de Reurb de condomínio de lotes no estado. Esse processo regularizou uma área de 41.153,27 m², resultando na criação de 36 lotes, incluindo terrenos com casas de alto padrão e uma clínica médica. A regularização permitiu a valorização dos imóveis e possibilitou novos investimentos na região.

O ganho de valor pode ultrapassar 100% em muitos casos, com retorno direto para os empreendedores e impacto positivo para toda a cadeia produtiva — do urbanista ao corretor de imóveis.

Conclusão

A Regularização Fundiária é mais do que uma medida de justiça social — é uma ferramenta estratégica para o mercado imobiliário brasileiro. Com a legislação atual, as oportunidades para empresas que atuam com inteligência, planejamento e segurança jurídica são enormes.

Incorporadoras, loteadoras e investidores atentos já entenderam que a regularização é o caminho mais rápido e seguro para destravar áreas, valorizar ativos e gerar retorno com sustentabilidade.

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CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Aline Alves Penello

Advogada, sócia fundadora do Escritório Alves Penello Advocacia e Consultoria, especialista em Direito Imobiliário com mais de 10 anos de atuação.
Mestranda em Direito das Relações Econômicas e Sociais pela Instituição Milton Campos, Vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário OAB/MG, subseção do Barro Preto, Co-líder da Regional Minas Gerais do Instituto Mulheres do Imobiliário e Secretária AMADI Mulher.