Entenda o potencial construtivo do seu terreno no litoral de Santa Catarina
O que é o Potencial Construtivo?
O coeficiente de aproveitamento (CA) é o fator que indica quantos metros quadrados podem ser construídos em um terreno: basta multiplicar o CA pela metragem do lote.
Exemplo: em um terreno de 1.000 m² com CA 2, o proprietário pode erguer até 2.000 m² de área construída (somando todos os pavimentos).
Além do coeficiente básico definido no zoneamento, há possibilidades de expansão por outorga onerosa — compra do “direito de construir” além do limite — ou por incentivos urbanísticos (como áreas verdes).
Legislação e Zoneamento no Litoral Catarinense
Florianópolis
- A faixa costeira exige afastamento mínimo de 15 m da orla e altura máxima de vizinhança de 10,50 m — até 13,50 m se houver mezanino e incentivos.
- Recentes alterações permitem ampliar o potencial se o terreno destinar parte ao uso público, como praças
Balneário Camboriú
- O plano municipal utiliza macrozonas: construções na ZACC e ZACCB têm parâmetros específicos de CA, taxa de ocupação, afastamentos e gabarito.
- Busca equilibrar alto adensamento com preservação da paisagem natural, exigindo compensações ambientais nas obras.
Cidades como Itajaí, Itapema, Porto Belo e Bombinhas
- Seguem normas semelhantes, com CA diferenciados por zona. Algumas permitem outorga onerosa e transferência de potencial.
- Em Bombinhas, por exemplo, desde 2019 a liberação de mais de oito pavimentos depende do pagamento de outorga, o que resultou em forte arrecadação e uso em infraestrutura local.
Impacto no Mercado Imobiliário
O litoral catarinense vive um boom imobiliário, especialmente em Balneário Camboriú e Itapema:
- O m² atingiu R$ 12.335 em Balneário e R$ 11.717 em Itapema (medição FipeZap+ em julho de 2023).
- Esse crescimento explodiu com novos empreendimentos: “um novo bairro lançado… foi vendido em um único dia e alcançou valorização superior a 160%”.
O potencial construtivo estimulado pela legislação — com outorga onerosa — impulsiona lançamentos luxuosos à beira-mar, o que eleva os preços dos terrenos.
Dicas Práticas para Investidores e Projetistas
- Estude o zoneamento local: conheça o CA básico, o CA máximo, taxa de ocupação e gabaritos permitidos.
- Considere outorga onerosa e incentivos: pode valer muito a pena para elevar o retorno do projeto.
- Planeje afastamentos e áreas sociais: em cidades com normativas específicas (como Florianópolis), elementos como recuos ou áreas de fruição pública podem aumentar o CA.
- Avalie o tipo de terreno: áreas com proteção ambiental podem receber Transferência de Direitos de Construir Verde (TDC-V), permitindo compensar áreas preservadas.
- Antecipe custos e infraestrutura: em locais com outorga onerosa, consulte os valores por m² de terreno e índices usados no cálculo (ex.: coeficiente de planejamento varia entre 0,3 e 0,5).
Conclusão
Entender o potencial construtivo é essencial para:
- Maxizar o retorno sobre o investimento;
- Estar em conformidade com as regras municipais;
- Aproveitar incentivos urbanísticos que permitem construções mais rentáveis;
- Planejar projetos bem embasados, evitando riscos legais e estruturais.
No litoral de Santa Catarina, com seu mercado aquecido, incorporar a análise criteriosa de zoneamento e potenciais construtivos nos projetos é um diferencial competitivo tanto para arquitetos quanto para investidores.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Rosana Kaus
Arquiteta e Urbanista
Formada e atuante na área há mais de 10 anos.
Especialista em projetos arquitetônicos e regularização de imóveis.
Sócia no escritório de arquitetura Kaus_Copetti, uma empresa especializada em serviços de arquitetura, com foco na aprovação de projetos, regularização de imóveis, house flipping e estudo de viabilidade para empreendimentos.
@rosanakaus | @kaus_copetti
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