Erros comuns na locação: o que todo locador precisa saber

A locação de imóveis pode parecer uma atividade simples, mas esconde detalhes importantes que precisam de atenção. Para o locador, alguns erros recorrentes podem acabar impactando a expectativa que possui sobre a locação.

A elaboração de um contrato de locação bem estruturado, contendo elementos da prévia negociação entre as partes, é fundamental para evitar litígios futuros.

Neste artigo, será abordado os erros mais comuns que os locadores cometem, de modo que você, corretor, possa orientar seus clientes de forma adequada.

1) Incluir Garantia na Locação sem Conhecer as Consequências

Muitos locadores acreditam que incluir uma garantia locatícia no contrato é sempre uma vantagem, pois oferece segurança em caso de inadimplência do inquilino. No entanto, é importante lembrar que a presença de uma garantia, como fiança ou seguro, pode tornar o processo de despejo não tão eficaz.

Isso acontece porque, ao optar por uma garantia, o locador corre o risco de perder o direito desocupar o imóvel imediatamente após o protocolo da ação de despejo, sem que sequer seja necessária a manifestação do inquilino judicialmente.

O locador deve decidir se prefere ter a garantia de receber o valor, mesmo que demore mais, ou se deseja facilitar a saída do inquilino em caso de inadimplência, assumindo a perda temporária de receita.

2) Incluir Mais de Uma Garantia: É Proibido por Lei

Um erro comum entre os locadores é a inclusão de múltiplas garantias em um único contrato de locação, como a inclusão da uma caução em dinheiro e do fiador.

A Lei do Inquilinato é clara ao estabelecer que apenas uma modalidade de garantia pode ser escolhida. Logo, ao optar por um tipo de garantia, o locador deve renunciar aos demais. Esse erro, embora simples, pode invalidar as garantias, e é considerado contravenção penal, podendo o locador responder por multa no valor de até 12 meses o valor do aluguel.

3) Achar que o Imóvel Pode Ser Retomado a Qualquer Tempo

Outro erro frequente é o locador acreditar que, por ser o proprietário, pode retomar o imóvel a qualquer momento.

Na realidade, o direito à posse do imóvel é do inquilino durante o período acordado no contrato. Existem exceções previstas em lei, como descumprimento contratual, o uso do imóvel pelo locador ou por familiares diretos, mas fora das situações elencadas por lei, o imóvel não pode ser retomado até o término do contrato.

4) “O Papel Aceita Tudo”: Cuidado com Cláusulas Contrárias à Lei

Embora seja possível a negociação pelas partes, algumas previsões dispostas na Lei do Inquilinato não podem ser alteradas nem mesmo por acordo entre as partes. Erros frequentes ocorrem ao incluir disposições contrárias à lei no contrato, como é o caso do prazo da locação residencial que será indicada no item 6 deste artigo. Isso pode comprometer a validade de cláusulas e trazer insegurança para as partes, em especial ao locador.

5) Falta de Vistoria: Um Problema ao Final da Locação

Muitos locadores negligenciam a vistoria inicial e final do imóvel. A vistoria documenta o estado do imóvel no momento da entrada e da saída do inquilino, servindo como prova em caso de deterioração do imóvel. A ausência desse registro dificulta que o locador solicite os reparos ou a sua reparação nos casos em que o imóvel não é devolvido nas mesmas condições.

6) Cuidado com o Prazo da Locação Residencial

Na locação residencial, contratos com prazo inferior a 30 meses merecem atenção. Contratos com prazo inferior a 30 meses, não se renovam por prazo indeterminado, sendo automaticamente renovados pelo prazo total de 5 anos, por expressa previsão legal.

Assim, se o locador não precisar do imóvel em um prazo específico inferior a 30 meses, e deseja ter um melhor controle sobre o término da locação, deve considerar um prazo de 30 meses ou mais.

7) Dispensar o Auxílio de um Profissional Especializado

Um erro frequente e arriscado é dispensar a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário. Contratos de locação precisam ser detalhados, e pequenos erros podem trazer complicações. A orientação profissional assegura que todas as disposições estejam de acordo com a legislação, e proporciona segurança jurídica as partes.

Conclusão

Para garantir o sucesso e a segurança de um contrato de locação, é essencial evitar esses erros comuns, além de outros que não foram comentados neste artigo.

É essencial que as partes negociem as situações que mais comumente costumam causar litígios, e transpor a negociação ao contrato a ser assinado pelas partes.

Um contrato bem elaborado, com o auxílio de um profissional especializado, certamente fará toda a diferença na proteção dos interesses do locador.

Se você é corretor, lembre-se de orientar seus clientes sobre esses pontos e, se necessário, conte com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir uma locação segura e eficaz.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Victoria Ribeiro Melo

Fundadora do escritório de advocacia VRM advocacia.

Formação Acadêmica Bacharela em Direito pela Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI.

Pós-graduada em Advocacia do Direito Negocial e Imobiliário – Escola Brasileira de Direito/EBRADI São Paulo.

Formação Complementar: em direito imobiliário e direito contratual, due diligence imobiliária, planejamento sucessório e patrimonial e regularização imobiliária, direito registral e notarial.