FIIs ganham espaço em meio à escassez de crédito imobiliário e à queda da poupança
Mesmo com novo modelo de financiamento habitacional, funding para construtoras segue restrito e desenvolvedores imobiliários migram para o mercado de capitais em busca de recursos
O crédito imobiliário voltou ao centro das discussões após o anúncio do novo modelo de financiamento habitacional pelo governo federal, que promete injetar mais de R$ 100 bilhões no setor. A medida, no entanto, deve beneficiar principalmente o consumidor final, mantendo o desafio histórico das construtoras e incorporadoras na busca por capital.
De acordo com Diego Siqueira, CEO da Trinus, plataforma que integra tecnologia, capital e governança para o mercado imobiliário, o movimento recente reforça a separação entre crédito ao comprador e crédito ao desenvolvedor. “Os bancos continuam priorizando o financiamento à pessoa física. Já as empresas que constroem seguem com acesso restrito e caro ao capital, o que estimula a ida ao mercado de capitais. Hoje, cerca de 36% do funding das incorporadoras já vem dessa fonte, frente a 17% há poucos anos”, observa.
Essa transição ocorre em um ambiente de Selic elevada, crédito seletivo e queda expressiva da poupança, tradicional fonte de recursos para o setor. Entre 2020 e 2024, os resgates líquidos da poupança somaram mais de R$ 240 bilhões, reduzindo o volume disponível para o crédito imobiliário e obrigando instituições financeiras a priorizar o financiamento habitacional de pessoa física.
O resultado é um reposicionamento dos investidores. Com a renda fixa já precificada e o crédito corporativo mais restrito, os Fundos de Investimento Imobiliário têm se consolidado como alternativa relevante. Além de permitir exposição ao mercado imobiliário de forma indireta, os FIIs oferecem liquidez, diversificação e rendimentos recorrentes, o que atrai tanto o investidor pessoa física quanto institucionais.
Siqueira avalia que o novo ciclo do setor será menos dependente de funding bancário e mais guiado por governança, transparência e dados. “Fundos e investidores institucionais buscam previsibilidade e segurança. O desafio das incorporadoras é adaptar-se a essa linguagem financeira — ter balanços auditados, processos robustos e disciplina na gestão de recursos. Isso deixará de ser diferencial e se tornará requisito mínimo para acessar capital”, afirma.
Na prática, o avanço dos FIIs e dos instrumentos estruturados de crédito imobiliário representa uma mudança de paradigma: o mercado de capitais pode passar a ser o principal canal de financiamento do setor, enquanto o crédito bancário se consolida como ferramenta de consumo. Para o investidor, essa dinâmica cria espaço para novas oportunidades em um mercado que, embora desafiador, segue essencialmente ativo e em transformação.
