Inexecução por terceiros em contratos imobiliários: quem responde?
Nos empreendimentos imobiliários modernos, raramente uma única empresa executa todas as etapas do projeto. É comum que a incorporadora celebre contratos com fornecedores, parceiros, investidores ou construtoras terceirizadas — formando uma cadeia contratual altamente interdependente.
Mas o que acontece quando um desses terceiros falha?
Quem responde juridicamente quando o parceiro descumpre obrigações, atrasa entregas ou compromete o empreendimento?
A relação contratual e o risco da “solidariedade de fato”
Juridicamente, a resposta depende do tipo de relação contratual e do nível de exposição do contratante perante o adquirente final. Se a incorporadora responde diretamente perante os compradores, não pode se eximir da responsabilidade alegando que o erro foi da construtora, do projetista ou do fornecedor.
Isso decorre do princípio da responsabilidade objetiva na cadeia de consumo (art. 14 do CDC), e também da teoria da aparência, que protege o adquirente quando há unidade de marca, publicidade e relação comercial.
Na prática: a incorporadora responde. E, depois, tem o direito de regresso contra o terceiro inadimplente.
Como o contrato pode (e deve) tratar isso
Ao estruturar parcerias, contratos de empreitada, ou joint ventures, é essencial prever cláusulas que:
- definam claramente as obrigações de cada parte;
- estabeleçam consequências objetivas para inexecução;
- prevejam indenização regressiva em caso de prejuízo causado à incorporadora;
- E, se possível, incluir garantias contratuais (como seguro de responsabilidade, performance bond, fiança ou retenções).
Além disso, contratos com terceiros devem conter cláusulas de compliance, padrões mínimos de execução, e obrigações de cooperação técnica e documental. Tudo isso reduz o risco de responsabilidade solidária ou imprevisível.
No setor imobiliário, quem responde perante o adquirente precisa ser criterioso na escolha e contratação de parceiros. E mais do que isso: precisa blindar juridicamente essas relações para ter como reagir em caso de inadimplemento alheio.
O erro de terceiros pode ser inevitável. Mas o impacto jurídico sobre o seu negócio, não.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Julia Linhares
Advogada, graduada em direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas – PUC Campinas.
Pós-graduada em direito e negócios imobiliários pelo Instituto Damásio de Direito da IBMEC São Paulo.
Extensão universitária em direito contratual, negociação e formação contratual, due diligence imobiliária, incorporação imobiliária, loteamentos, direito registral e notarial, multipropriedade, direito tributário, compliance empresarial e outros.
Especialista em contratos, com atuação principal voltada para a estruturação e assessoria consultiva de negócios imobiliários e atrativos turísticos.
Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário — IBRADIM, com participação nas comissões de Negócios Imobiliários e Incorporação Imobiliária.
