Leilão bilionário de CEPACS na Faria Lima. Existem pontos de atenção antes de aderir à acirrada disputa da “caça ao tesouro”?

Data marcada e portas abertas para uma das maiores e mais expressivas distribuições de Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs). No centro das atenções está a região da Faria Lima: o principal e mais valorizado eixo corporativo do mercado paulistano.

O Edital do Leilão foi publicado e a data da 6ª distribuição de CEPACs da Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL) será em 19 de agosto de 2025.

Como já se especulava desde março deste ano (após a publicação do decreto que regulamentou a revisão da OUCFL), esta será a maior oferta de todos os metros quadrados que já foram a mercado por meio da distribuição de CEPACs desde 1994.

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM), responsável pela fiscalização da operação financeira estruturada, aprovou a emissão de até 218,5 mil CEPACs no valor unitário inicial de, aproximadamente, R$ 17 mil.

Importante: neste primeiro serão ofertados não a totalidade, mas 164,5 mil CEPAC’s e o remanescente de 54 mil serão reservados para oferta futura.

Panorama geral?

Uma arrecadação histórica de ao menos R$ 3,8 bilhões de reais e uma atratividade acirrada entre empreendedores e investidores não somente para o mercado corporativo de alto padrão, mas também residencial.

A Prefeitura obtém recursos para investir em projetos públicos previstos no plano, melhorias urbanas, infraestrutura e programas sociais. Neste caso, parte da arrecadação também é destinada para investimentos em habitação popular e equipamentos públicos no conjunto formado por Paraisópolis, Jardim Colombo e Porto Seguro.

Cautela além do otimismo

Muito embora a iniciativa do Poder Público em entender a demanda, bem como o cenário econômico que se forma com essa oportunidade sejam positivos, entrar nessa disputa impõe cautela.

Fator esperado para especulação no setor. Os CEPACs podem ser comprados por qualquer interessado com capacidade financeira e conhecimento da dinâmica e funcionalidade deste mercado. Após o 1º leilão os adquirentes podem revendê-los no mercado secundário para construtoras, incorporadoras, investidores institucionais, Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e até mesmo pessoas físicas que se interessem em obter para si o direito de construir além dos limites fixados pelo plano diretor;

Desafio logístico. Projetos em estágio mais avançados tendem a ter uma vantagem natural, uma vez que há o risco de um comprador adquirir CEPACs mas não poder se utilizar dele a tempo e se ver forçado a investir em regiões com menor atratividade e retorno econômico do que o esperado, uma vez que seu uso deve estar vinculado a um projeto já existente. E quem já se adiantou e está em estágios mais avançados certamente estão à frente para viabilizar a vinculação;

Custo x Rentabilidade Esperada

Com juros elevados, fluxo de caixa das incorporadoras cada vez mais enxuto e inúmeros eventos que podem impactar nas obras, antes de entrar na disputa é mandatório fazer a lição de casa e entender a metragem necessária para potencializar projetos e repassar o custo na alienação final, sem afetar a competitividade do ativo no mercado e comprometer a rentabilidade dos empreendimentos.

Giselle Vergal é sócia responsável pela área de Negócios Imobiliários do b/luz. Possui uma carreira de 20 anos dedicada exclusivamente ao Direito Imobiliário (desde o início da graduação). Atuou em grandes escritórios reconhecidos pela sua especialidade e foco na prática imobiliária, mas também com uma trajetória longa em escritórios full-service.