Leilão Negativo: desvendando a desvalorização e otimizando estratégias assertivas

No universo dos leilões, a lógica intrínseca pressupõe a valorização de uma bem impulsionada pela dinâmica competitiva de lances sucessivos. Contudo, a realidade do mercado frequentemente nos confronta com um paradoxo: o “leilão negativo”. Este fenômeno ocorre quando a expectativa de incremento de valor se inverte radicalmente, manifestando-se pela completa ausência de propostas ou licitantes, culminando na frustração do certame.

Essa ineficiência na alienação de bens não é aleatória, mas sim o reflexo de múltiplos fatores que convergem para um resultado “negativo”. A identificação e a compreensão aprofundada dessas variáveis são imperativas para uma gestão de risco eficaz e para a formulação de estratégias que possam reverter tal cenário.

Causas Fundamentais do Leilão Negativo:

1) Ativos em Mau Estado de Conservação ou Inadequados: Imóveis que demandam vultosos investimentos em reformas, readequação estrutural ou saneamento ambiental, como edificações em ruínas ou terrenos contaminados, naturalmente afastam o interesse de potenciais compradores. Os custos e os prazos imprevisíveis para a recuperação desses ativos representam um desincentivo significativo, transformando um potencial investimento em um passivo oneroso.

2) Dívidas Ocultas ou de Natureza Propter Rem: A existência de passivos preexistentes, como débitos de  condomínio , que se transferem ao arrematante (obrigações propter rem), constitui um dos maiores entraves. Quanto maior a “carga” dessas dívidas, mais substancialmente o valor percebido do bem é erodido, tornando-o menos atraente para o mercado, que precificará o risco de forma agressiva.

3) Complexidade de Regularização Jurídica ou Documental: Problemas na cadeia dominial, pendências cartorárias, inconsistências em matrículas, ocupação irregular por terceiros ou a existência de litígios judiciais pré-existentes representam barreiras intransponíveis para muitos interessados. A complexidade e o tempo exigido para a regularização demandam expertise jurídica e financeira considerável, desestimulando a participação.

4) Baixa Liquidez do Mercado e Localização Desfavorável: Um mercado com escassez de compradores para um tipo de bem específico (ex: imóveis rurais em regiões pouco produtivas, equipamentos industriais muito especializados) ou uma localização geográfica isolada ou de difícil acesso reduzem drasticamente o número de potenciais interessados.

5) Cenário Macroeconômico Adverso: Fatores como recessão econômica, inflação galopante, taxas de juros, instabilidade política ou aversão geral ao risco por parte dos investidores impactam diretamente a capacidade de investimento e a confiança do mercado. Em ambientes de incerteza, o capital se retrai, e a busca por ativos se torna mais conservadora, penalizando a liquidez de bens de leilão.

6) Avaliação Equivocada e Descolamento do Valor de Mercado Real (VMR): A atribuição de um valor de avaliação irrealista, que ignora as nuances do mercado e as condições específicas do bem (incluindo seus passivos e entraves), é um erro crasso. O desconhecimento ou a desconsideração do Valor de Mercado Real (VMR), que reflete o preço que o mercado estaria disposto a pagar por um ativo sob condições normais, torna o bem intrinsecamente menos atrativo e, consequentemente, sem liquidez. O VMR é a bússola fundamental para decisões estratégicas informadas.

7) Má Publicidade e Alcance Limitado: A ausência de uma estratégia de divulgação eficaz, com visibilidade insuficiente em canais relevantes, descrições incompletas ou equivocadas do ativo, impede que o leilão alcance um número adequado de interessados qualificados. A falta de exposição resulta em poucas ou nenhuma proposta, independentemente do real potencial do bem.

A Proposta Condicional: Uma Ferramenta de Gestão de Riscos e Oportunidades

Diante dos desafios impostos pelo leilão negativo, a proposta condicional emerge como um instrumento tático de valor inestimável. Ela permite ao potencial arrematante mitigar incertezas e riscos antes da formalização definitiva da arrematação. Caracteriza-se como uma oferta cuja validade está intrinsecamente vinculada ao cumprimento de cláusulas ou à ocorrência de eventos previamente estipulados, e sua aceitação jurisprudencialmente reconhece a complexidade inerente a muitas dessas transações.

• Mitigação de Riscos Inerentes: A proposta condicional resguarda o comprador diante de incertezas significativas, como passivos desconhecidos, vícios ocultos ou a necessidade de saneamento físico do ativo. Permite uma due diligence aprofundada vinculando a concretização da compra à ausência de surpresas negativas que comprometam substancialmente o valor ou a viabilidade do negócio.
• Flexibilidade Processual e Prazo para Diligências: Esse mecanismo concede ao comprador um tempo adicional crucial para realizar diligências complementares exaustivas. Isso pode incluir a obtenção de pareceres de especialistas (engenheiros, arquitetos, ambientalistas), esta flexibilidade é vital para negócios de maior complexidade.
• Valor Agregado para o Alienante: Para o credor ou alienante, especialmente em casos de ativos com entraves significativos ou de difícil alienação, a proposta condicional pode ser a única via exequível para desbloquear o valor do bem e concretizar a venda. Aceitar condições razoáveis e exequíveis, que demonstrem o comprometimento e a seriedade do comprador em lidar com as complexidades, é preferível à frustração contínua do leilão e à perpetuação do ativo no portfólio.

Conclusão: Transformando Leilões Negativos em Oportunidades Lucrativas

Embora o leilão negativo seja uma situação indesejável para credores, ele é um termômetro fidedigno das forças de mercado e da complexidade inerente às transações de ativos. Uma compreensão aprofundada de suas causas é, portanto, vital para a formulação de estratégias defensivas e ofensivas.

Para o investidor perspicaz, a chave para o sucesso reside na execução de uma due diligence rigorosa e abrangente, na validação precisa do Valor de Mercado Real (VMR) e, quando a complexidade do ativo assim o exigir, na utilização estratégica da proposta condicional. Este instrumento não é apenas uma salvaguarda, mas uma alavanca de gestão e mitigação de riscos que pode transformar um cenário de aparente desvalorização. Com expertise, planejamento meticuloso e a capacidade de enxergar além dos entraves iniciais, o que a princípio se configura como um “leilão negativo” pode, de fato, converter-se em um investimento de alto potencial e rentabilidade.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Geórgia Rosatto

Advogada especialista em aquisições de bens em Leilão Judicial e Extrajudicial, além de estruturação de negócios no segmento de distressed assets – Formada Pela UniFmu, Pós-graduada em Direito Empresarial, Notarial e Registral e MBA em Direito Imobiliário pelo Legale. Mestranda em Resolução de Conflitos e Mediação pela Universidade Europeia do Atlântico. Coordenadora dos núcleos de leilão e protesto e notas da Adnotare e Núcleo de Educação da Abraim, Vice-presidente da Comissão de Leilão Judicial e Extrajudicial da OAB/Jabaquara, Membro da Comissão Especial de Direito Bancário da OAB/SP, Comissão de Estudo em Falência e Recuperação Judicial da OAB /Campinas, ABA – Comissão de Leilões Regional Sudeste e integrante do ImobPorElas. Professora e autora de diversos artigos jurídicos. Atua na assessoria especializada para investidores, leiloeiros, advogados e administradores judiciais.