Licença ambiental para loteadoras: o que você precisa saber antes de aprovar seu empreendimento

A licença ambiental é um passo obrigatório e estratégico para loteadoras que desejam aprovar seus empreendimentos com segurança jurídica e sustentabilidade. Ignorar ou subestimar esse processo pode levar à paralisação da obra, multas milionárias e prejuízos à imagem da incorporadora. Neste artigo, explicamos a importância da licença ambiental, suas etapas e os principais cuidados que toda loteadora deve ter antes de iniciar um novo projeto.

1) Por que a licença ambiental é obrigatória para loteamentos?

A instalação de loteamentos urbanos gera impactos ambientais diretos, como impermeabilização do solo, supressão vegetal e alteração da drenagem. Por isso, a legislação brasileira — como a Resolução CONAMA 237/97 e leis estaduais — exige que o empreendedor obtenha licenciamento ambiental antes de iniciar as obras. O objetivo é garantir que o uso do solo seja feito de forma equilibrada, respeitando o meio ambiente e as normas urbanísticas.

2) Quais são os tipos de licença ambiental para empreendimentos imobiliários?

O processo é composto por três etapas principais:

Licença Prévia (LP): emitida na fase de planejamento, atesta a viabilidade ambiental do projeto;
Licença de Instalação (LI): autoriza o início das obras, mediante cumprimento das condições da LP;
Licença de Operação (LO): permite o uso e comercialização dos lotes, após a conclusão das obras e implantação das medidas de mitigação.

Além dessas, alguns estados e municípios adotam licenciamentos simplificados ou unificados, especialmente para empreendimentos de menor impacto.

3) Principais documentos e estudos exigidos

Cada etapa exige a apresentação de documentos técnicos específicos, como:

Estudo Ambiental Simplificado (EAS) ou Relatório de Impacto Ambiental (RIMA), dependendo da área e impacto;
Projeto urbanístico e memorial descritivo;
Laudo de vegetação e levantamento topográfico;
Plano de drenagem e esgotamento sanitário;
Comprovação da titularidade da área e diretrizes urbanísticas do município.

4) Principais erros que podem comprometer seu licenciamento

Apresentar estudos genéricos ou desatualizados;
Iniciar obras antes da emissão da Licença de Instalação;
Desconsiderar Áreas de Preservação Permanente (APP);
Não prever compensações ambientais obrigatórias;
Falta de compatibilidade entre o projeto urbanístico e o Plano Diretor municipal.

5) Qual o papel dos municípios no processo?

Os municípios têm responsabilidade crescente no licenciamento ambiental, especialmente após a descentralização promovida pela Lei Complementar 140/2011. Isso significa que muitas prefeituras já estão licenciando diretamente empreendimentos urbanos, o que exige maior articulação entre a loteadora e os órgãos municipais — como secretarias de meio ambiente, planejamento urbano e obras.

6) Como transformar a obrigação ambiental em vantagem competitiva?

Empreendimentos com licenciamento ambiental sólido agregam valor ao produto final, reduzem riscos legais e ainda podem se destacar no mercado por sua preocupação com sustentabilidade. Além disso, práticas como reflorestamento urbano, drenagem sustentável e áreas verdes interligadas podem permitir à loteadora obter certificações ambientais, atrair investidores e até gerar créditos de carbono.

7) Com a Lei Geral de Licenciamento Ambiental (PL 2.159/2021), o que muda em relação às Licenças?

Após quase 04(quatro) anos de tramitação, a PL 2.159 recebeu parecer favorável na Comissão do Meio Ambiente (CMA), no dia de ontem (terça-feira – 20/05/2025), a Lei ainda passará pela Comissão de Agricultura e Reforma Agrária (CRA) e pelo Senado Federal.

Porém, se aprovada, trará normas e diretrizes para o licenciamento ambiental e aplicação pelos órgãos integrantes do (Sisnama), além de uniformizar procedimentos para emissão de licenças ambientais em todo o país.

Para o setor imobiliário, algumas mudanças que podem acompanhar a aprovação da PL, mas a principal delas seria a Licença Ambiental por Adesão e Compromisso (LAC) de forma simplificada.

A proposta estabelece que a Licença Ambiental por Adesão e Compromisso (LAC) será simplificada, emitida com base em autodeclaração do empreendedor, seguindo requisitos definidos pelo órgão licenciador.

A LAC poderá ser aplicada à maioria dos empreendimentos no Brasil, exceto os de alto impacto ambiental. Após emendas no Senado, ficou definido que ela será permitida apenas para empreendimentos de pequeno ou médio porte, com baixo ou médio potencial poluidor, e sem fragilidade ambiental identificada.

Para obter a LAC, é necessário:

Conhecimento prévio das condições da região;
Informações sobre a instalação, operação e impactos da atividade;
Relatório de Caracterização do Empreendimento (RCE).

A LAC não se aplica a casos com desmatamento de vegetação nativa, que exige autorização específica. A validade da licença será de 5 a 10 anos, conforme o RCE.

✅ Conclusão

As loteadoras desempenham um papel estratégico no desenvolvimento urbano sustentável, especialmente em um país como o Brasil, que enfrenta um crescente déficit habitacional e desafios de ordenamento urbano.

Ao planejarem e implantarem novos bairros, as loteadoras têm o potencial de promover moradias dignas, com acesso à infraestrutura essencial — como água, esgoto, energia, mobilidade e áreas verdes. Quando esses empreendimentos seguem critérios técnicos e legais, contribuem para a redução da ocupação irregular, diminuem o risco de favelização e promovem integração social.

Além disso, o trabalho das loteadoras está diretamente ligado à sustentabilidade ambiental. Um projeto bem estruturado considera o uso racional do solo, a proteção de áreas sensíveis, a drenagem urbana adequada e o cumprimento da legislação ambiental. Nesse contexto, o planejamento responsável é uma ferramenta para evitar impactos ambientais negativos, como assoreamento de rios, impermeabilização excessiva e supressão indevida de vegetação nativa.

Por isso, o diálogo entre o setor privado (loteadoras), o poder público e os órgãos ambientais é essencial. Só assim será possível garantir o crescimento das cidades de forma ordenada, inclusiva e ambientalmente equilibrada.

A obtenção da licença ambiental é mais do que uma exigência legal: é uma etapa estratégica para garantir a viabilidade, segurança, reputação do empreendimento além de estar alinhado ao desenvolvimento do Município em que está inserido, cumprindo seu papel no que tange a função social das propriedades. Loteadoras com planejamento consolidado desde o início, com assessoria técnica e jurídica adequada, saem na frente e constroem projetos mais sustentáveis, valorizados e duradouros.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Aline Alves Penello

Advogada, sócia fundadora do Escritório Alves Penello Advocacia e Consultoria, especialista em Direito Imobiliário com mais de 10 anos de atuação.
Mestranda em Direito das Relações Econômicas e Sociais pela Instituição Milton Campos, Vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário OAB/MG, subseção do Barro Preto, Co-líder da Regional Minas Gerais do Instituto Mulheres do Imobiliário e Secretária AMADI Mulher.