Loteamento híbrido: uma nova oportunidade para o corretor de imóveis

O mercado imobiliário brasileiro passou por uma atualização importante com a alteração do artigo 68 da Lei nº 4.591/1964, promovida pela Lei nº 14.382/2022. Essa mudança trouxe uma nova modalidade de incorporação imobiliária, que abre novas possibilidades de negócios tanto para os empreendedores quanto para os corretores de imóveis.

Na prática, essa nova modalidade permite a venda de lotes em loteamentos ou desmembramentos já vinculados à construção de casas isoladas, mesmo que ainda não estejam prontas. Isso significa que, agora, o corretor pode oferecer ao cliente um produto híbrido: o lote com a casa já planejada, vendida ainda na planta, ou mesmo em construção. O ponto mais interessante é que, ao contrário do que ocorre nos condomínios edilícios (como prédios ou casas em condomínio fechado), esse modelo não exige áreas comuns privadas, o que elimina a necessidade de pagamento de taxa condominial pelo comprador. Isso torna o produto mais acessível e muito mais fácil de vender, especialmente para famílias de renda média e baixa.

Além de facilitar o acesso à casa própria, especialmente no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela, essa nova estrutura oferece segurança jurídica para o comprador e benefícios fiscais para o incorporador. Um bom exemplo disso é o uso do Regime Especial de Tributação (RET), que permite ao empreendedor pagar uma carga tributária unificada e reduzida — e, com isso, oferecer preços mais competitivos no mercado.

Para o corretor, o impacto é direto. Com essa novidade, surgem novas frentes de trabalho: é possível comercializar não só o lote vazio, como também o lote com projeto aprovado ou já com a construção iniciada. Isso expande as opções que você pode apresentar ao cliente, especialmente aqueles que buscam soluções rápidas, seguras e financiáveis. E mais: essa incorporação pode ser registrada antes mesmo da finalização das obras de infraestrutura do loteamento, o que antecipa o início das vendas.

Outro ponto importante é que esse modelo não está restrito aos incorporadores tradicionais. Qualquer empreendedor do loteamento, inclusive os que atuam em parceria com o proprietário da gleba, também pode trabalhar com essa nova modalidade. Isso já vem movimentando o mercado: o primeiro empreendimento registrado com base nesse novo modelo foi lançado em Tatuí (SP), com 450 casas vinculadas a seus respectivos lotes, dentro de um projeto maior com mais de mil terrenos.

Na prática, o corretor passa a ter em mãos um produto mais completo, mais acessível e com maior aceitação por parte do público. Vale lembrar que, por não ser um condomínio, o loteamento continua sob responsabilidade da prefeitura quanto à manutenção das vias e serviços públicos, o que reduz os custos fixos mensais do comprador. Isso é um argumento de venda muito forte, especialmente em regiões periféricas ou em expansão urbana.

Mesmo que esse modelo tenha sido pensado para atender projetos habitacionais de interesse social, nada impede que seja usado em loteamentos de padrão médio ou até em loteamentos com acesso controlado — desde que respeitadas as regras construtivas do empreendimento. O corretor precisa, nesse caso, estar bem informado sobre as particularidades do loteamento, o registro da incorporação e o perfil de produto ofertado. Isso vai garantir um atendimento mais seguro, consultivo e eficaz.

O loteamento híbrido é uma inovação que chegou para ficar. Ele representa mais uma alternativa de comercialização dentro do mercado imobiliário, com vantagens reais para o cliente e para o profissional de vendas. Como corretor, seu papel é entender essa nova dinâmica, acompanhar de perto os lançamentos e saber identificar o melhor produto para cada tipo de cliente. Quanto mais domínio técnico e comercial você tiver sobre esse modelo, maiores as chances de fechar bons negócios.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Barbara Belnoski

Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.