Mercado de capitais, mudanças em impostos e o custo crescente do crédito imobiliário

Nos últimos meses, o mercado imobiliário brasileiro passou a operar em um cenário mais restritivo e desafiador. Além da taxa Selic em níveis elevados, atualmente em 15%, a nova política tributária proposta pelo governo federal adiciona uma camada extra de complexidade ao setor. A taxação de 5% sobre o imposto de renda sobre os rendimentos de fundos imobiliários, CRIs, LCIs e outros veículos, que até então eram isentos, sinaliza uma mudança relevante na estrutura de financiamento do mercado imobiliário.

Essas mudanças, que começam a vigorar em janeiro de 2026, afetam diretamente as operações de crédito estruturado. Na prática, aumentam o custo de capital e reduzem a atratividade de instrumentos que historicamente viabilizaram o avanço de milhares de empreendimentos residenciais e comerciais no país.

Impacto direto na margem dos projetos

O encarecimento tem efeitos concretos e imediatos. Em casos específicos, como quem tem projeto já lançado e tomou dívida, ou está tomando dívida porque precisa concluir o projeto, as mudanças possuem um impacto muito severo no resultado. Para eles, algumas medidas para mitigar esse impacto podem ser tomadas, usando mais recursos do próprio cliente, tentando fomentar mais vendas e tentando ajustar custos de construção, mas também não é uma tarefa fácil, pois a inflação na construção continua acima da inflação do país, principalmente no que tange à mão de obra.

Além disso, ajustar a venda não é fácil, pois o consumidor final também está sendo comprometido com esses constantes aumentos de taxa. A escassez de recursos da poupança, tradicional fonte de financiamento habitacional, reforça esse cenário de seletividade por parte dos bancos.

Oportunidades no meio da crise

Apesar do momento adverso, há espaço para movimentos estratégicos, se olharmos pelo lado positivo. Em momentos como este, quem consegue manter a capacidade de planejamento pode aproveitar para adquirir terrenos, aprovar projetos e preparar lançamentos futuros com mais fôlego competitivo.

Empreendedores que ainda não lançaram seus projetos têm a oportunidade de recalibrar suas estratégias e direcionar esforços para nichos com maior resiliência, como o segmento de baixa renda, que segue contando com linhas incentivadas. A própria Makasí, diante desse cenário, lançou um produto de financiamento complementar ao programa Minha Casa, Minha Vida, para estar presente dentro do segmento econômico, apoiando o desenvolvimento de empresas de médio e médio-grande porte neste setor. A atenção também se voltou para o mercado de alta renda, onde o financiamento costuma ter menor peso relativo e as condições são mais favoráveis.

Tendências e redirecionamentos esperados

Com a nova tributação prevista para vigorar a partir de 2026, o mercado deve observar um efeito mais acentuado sobre o custo de captação no próximo ano. A tendência é que as empresas antecipem movimentos de estruturação financeira ainda em 2025, enquanto as condições ainda não foram plenamente impactadas.

A classe média, no entanto, deve seguir sendo a faixa mais pressionada nessa situação: possui condições piores para comprar os imóveis, do ponto de vista do consumidor final, e tem um custo mais alto para financiar a produção desses imóveis, o que impacta em preço e acaba resultando em uma desaceleração muito maior nessa faixa do mercado. Por outro lado, o direcionamento para faixas mais altas e mais baixas do mercado será, provavelmente, uma resposta natural das incorporadoras e financiadoras nos próximos meses.

Na prática, o cenário reforça a importância de adaptação estratégica e revisão constante dos modelos de negócio. O mercado imobiliário brasileiro é historicamente cíclico e quem atravessa as fases mais duras com planejamento tende a colher os frutos na retomada.