Mercado imobiliário comercial: pessoas físicas e families offices buscam ativos com potencial de valorização na carteira de fundos
Operações de até R$ 50 milhões já representam 10% dos negócios da unidade Primaz Private, Unidade da Primaz Co, esse ano
Engana-se quem pensa que o cenário de juros altos esteja prejudicando os tradicionais investidores do mercado imobiliário focado em ativos comerciais avulsos ou usados. Com o mercado de locações mais aquecido, muitas negociações estão sendo realizadas por investidores pessoas físicas e families offices, muitas vezes em capitais brasileiras mais distantes do Sudeste. Eles buscam negócios atrativos para compra e posterior locação ou venda, como lojas de rua para bancos, mercados, grandes redes, lojas de shopping, galpões e lajes corporativas. Muitos desses ativos nem chegam a ser anunciados nas tradicionais imobiliárias. São valorizados e por trás desse tipo de transação, ficam empresas de consultoria imobiliária especializadas, como a Primaz Private – braço da Primaz Co. A holding existe há mais de 20 anos e realiza transações de ativos de maior valor, mas expandiu sua atuação aplicando a
expertise nos negócios de até R$ 50 milhões.
Uma operação recente realizada pela empresa foi em Goiânia. Um fundo de previdência privada decidiu vender um Centro de Distribuição (CD) que está alugado e dentre as cinco propostas recebidas, a vencedora, no valor de R$ 30,68 milhões, foi a de um family office.
“Eles vão fazer os investimentos necessários para modernizar o CD e devem passar o aluguel, que hoje está na casa de R$ 13 por metro quadrado, para R$ 22. Tem sido comum fundos venderem ativos menores. O trabalho de gerir é o mesmo. Então há boas oportunidades para investidores com menos capital”, explica Fernando Oliveira,
CEO da Primaz Co.
Operações de até R$ 50 milhões já respondem por 10% dos negócios da Primaz. O executivo João Roscoe esclarece que a unidade Private da Primaz surgiu há três anos, como uma demanda do mercado.
“Nos relacionamos com pessoas físicas, que às vezes são funcionárias dos grandes fundos imobiliários e elas também buscam imóveis para investir. Vimos que era uma área carente de consultorias e as comissões são mais vantajosas para quem vende, do que a comissão de um ativo de grande valor. Então unimos nossos conhecimentos e informações que temos pelo acesso ao nos relacionar com grandes fundos imobiliários e começamos a buscar boas oportunidades de negócios para as pessoas físicas e families offices. Tivemos um volume inicial transacionado em 2021 de R$ 2 milhões, em 2022, R$ 38 milhões e, em 2023, chegamos a 125 milhões de reais. Em 2024, temos a expectativa de gerar negócios que atinjam um VGV de R$ 240 milhões”, revela o head da Primaz Private, João Roscoe.
Enquanto no mercado imobiliário, alguns ficam pessimistas com juros altos, os investidores correm atrás das boas oportunidades que surgem nesses cenários. Um exemplo é quando um fundo imobiliário decide se desfazer de um ativo que não está rendendo 1% ao mês. Ele vende por um bom preço para quem está disposto a receber uma taxa de retorno, ou seja, a rentabilidade de 0,5% ao mês. Muitas vezes, os fundos preferem realizar o negócio com uma pessoa física bem qualificada ou um family office do que vender para outro fundo, por ser um processo mais demorado e complexo.
“Nosso trabalho de intermediação se baseia muito nisso. Buscamos junto aos fundos imobiliários, ativos que possam ser vendidos e provocamos os negócios. Ou seja, às vezes, buscamos compradores a pedido dos fundos ou, ao contrário, vamos aos fundos buscar ativos, a pedido dos investidores. Então, sempre são imóveis que não estavam à venda no mercado tradicional, anunciados por imobiliárias. E é ali que encontramos os bons imóveis, rentáveis, com boas perspectivas de ocupação no longo prazo e valorização futura O mercado imobiliário definitivamente não é para
pessoas pessimistas ou extremamente conservadoras, porque os cenários mudam. É como no mercado de ações, o melhor é negociar na baixa, quando o ativo pode ser adquirido por um preço menor mesmo. E a valorização esperada vem depois”, explica João Roscoe.
Entre esses ativos, estão em sua maioria, lojas de varejo e lajes corporativas localizadas fora dos grandes centros. Como os investidores conhecem bem suas regiões, eles apostam no sucesso do imóvel. Outro exemplo foi quando a Primaz intermediou a venda de um imóvel localizado em Teresina, no estado de Piauí, que estava alugada pelo Grupo Pão de Açúcar. A loja, do fundo TRX REAL ESTATE II, foi vendida por R$ 20 milhões e o comprador foi um investidor local.
“Esses players de pessoas físicas participaram de 8 transações nossas em 2022 e em 2023, passamos de 15 transações. Estamos crescendo a 100% ao ano porque usamos know how de grandes vendas nas pequenas”, destaca João.
Primaz Co a empresa por trás da venda da sede do Itaú BBA
Com quase 25 anos de atividade, a Primaz.co esteve à frente de grandes negócios no país, tendo participado de mais de 20% do VGV transacionado de ativos de renda no mercado brasileiro. Em 2023, a Primaz Co alcançou recordes de participação em transações imobiliárias relevantes do mercado, e o case de maior destaque foi a venda da sede do Itaú BBA por R$ 1,5 bilhão, maior operação do tipo no país. No último mês, a Primaz Co viabilizou a venda do galpão logístico da Log Commercial Properties, em São Bernardo do Campo, São Paulo, por R$ 250 milhões. A conclusão da operação acontece nesta sexta-feira (27). A participação da Log no imóvel transacionado representa uma área bruta locável (ABL) de 52.081 mil metros quadrados, está em fase final da obra e tem previsão de entrega no primeiro semestre de 2025.
O ativo já tem a maioria do espaço locado para empresas de e-commerce. Experiência na criação de modelos únicos de compra e venda – Outra transação com consultoria especializada da Primaz foi a compra da sede da OI, no Leblon, Rio
de Janeiro, pela gestora imobiliária HSI, por R＄ 205 milhões. A empresa anunciou investimento de mais R$ 200 milhões num retrofit que transformará o prédio num triple A, tipologia escassa no bairro mais nobre da Zona Sul carioca. A Primaz intermediou negociações na faixa de R$ 550 milhões nos shoppings Diamond Mall, Santana
Shopping e Campos Boulevard.
“Nesse segmento de shoppings, estamos entre os maiores players em valores negociados”, revela Fernando Oliveira. Com escritórios em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Lisboa, e uma equipe de executivos com vasta experiência, a empresa vem realizando negócios de peso em todo o país por meio de uma ampla rede de relacionamentos criada desde a sua fundação em 2001.
Foto Crédito: Caio Marcela
