Multa moratória e compensatória nos contratos imobiliários: como aplicar corretamente
A previsão de multas e penalidades nos contratos imobiliários tem como principal objetivo garantir que as obrigações pactuadas sejam cumpridas, evitando prejuízos para a parte que sofre com o descumprimento contratual. No entanto, para que sejam válidas, essas penalidades precisam respeitar limites legais e o equilíbrio entre as partes, sob pena de serem reduzidas ou até anuladas judicialmente.
A multa compensatória, também chamada de cláusula penal compensatória, é uma forma de indenização antecipadamente estipulada para casos de inadimplemento total do contrato. Seu objetivo é reparar o prejuízo causado à parte que cumpriu sua obrigação, evitando a necessidade de comprovar judicialmente os danos sofridos. Esse tipo de multa é comum em contratos de compra e venda de imóveis, especialmente quando há rescisão por culpa de uma das partes. Por exemplo, se um comprador desiste da aquisição sem justificativa, a multa compensatória pode autorizar a retenção de parte do valor pago. Da mesma forma, se a incorporadora não entregar o imóvel dentro do prazo previsto, pode ser obrigada a indenizar o comprador com base na cláusula penal estipulada no contrato.
Já a multa moratória tem como finalidade punir o atraso no cumprimento de uma obrigação, sem resultar na rescisão do contrato. Um exemplo clássico é a multa por atraso na entrega de um imóvel na planta, que pode ser fixada como um percentual sobre o valor do contrato para cada mês de descumprimento. Essa cláusula funciona como um incentivo para que a obrigação seja cumprida tempestivamente, mas, caso o atraso seja excessivo, o comprador pode pleitear a rescisão do contrato acumulada com a indenização prevista na cláusula penal.
Para que uma multa compensatória ou moratória seja válida, é fundamental que seja proporcional e previamente acordada entre as partes. O Código Civil, em seu artigo 412, determina que a cláusula penal não pode exceder o valor da obrigação principal, o que impede a estipulação de penalidades exorbitantes. Além disso, os tribunais brasileiros têm adotado o princípio da razoabilidade para revisar multas abusivas, especialmente em contratos de adesão, onde o consumidor não tem margem para negociar os termos.
Outro ponto que merece atenção é a cumulação da multa compensatória com indenizações adicionais. Em regra, a cláusula penal já funciona como uma indenização pré-fixada, não sendo cumulável com outros pedidos de reparação, salvo se houver danos adicionais não abrangidos pela penalidade estipulada. Por exemplo, se um comprador desiste do contrato e a cláusula penal prevê a retenção de 10% do valor pago, mas o vendedor comprova que sofreu perdas superiores a esse percentual, ele pode pleitear uma indenização suplementar, desde que demonstre o prejuízo concreto.
Diante da importância dessas penalidades nos contratos imobiliários, é essencial que compradores, vendedores e incorporadoras fiquem atentos à forma como as multas são estipuladas. Cláusulas muito genéricas ou abusivas podem ser questionadas judicialmente, gerando insegurança para ambas as partes. Para evitar problemas, recomenda-se que os contratos sejam elaborados com o suporte de um advogado especializado, garantindo que as penalidades sejam proporcionais e juridicamente válidas.
O correto uso da multa moratória e compensatória nos contratos imobiliários não apenas protege os interesses das partes envolvidas, mas também contribui para a segurança das relações contratuais, reduzindo litígios e proporcionando mais previsibilidade nas negociações.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Julia Linhares
Advogada, graduada em direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas – PUC Campinas.
Pós-graduada em direito e negócios imobiliários pelo Instituto Damásio de Direito da IBMEC São Paulo.
Extensão universitária em direito contratual, negociação e formação contratual, due diligence imobiliária, incorporação imobiliária, loteamentos, direito registral e notarial, multipropriedade, direito tributário, compliance empresarial e outros.
Especialista em contratos, com atuação principal voltada para a estruturação e assessoria consultiva de negócios imobiliários e atrativos turísticos.
Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário — IBRADIM, com participação nas comissões de Negócios Imobiliários e Incorporação Imobiliária.
