Multipropriedade imobiliária: um novo cenário para o mercado imobiliário

O modelo de negócio da multipropriedade vem cada dia mais se destacando no mercado imobiliário hoteleiro. Por isso, é imprescindível ter o domínio sobre como funciona este modelo de propriedade.

A multipropriedade imobiliária consiste em uma forma de aquisição fracionada da propriedade, onde diversas pessoas se tornam proprietárias de um mesmo imóvel, funcionando como um regime de condomínio entre elas, regulamentada pela Lei n. 13.777/2018, que incluiu o art. 1.358-B e seguintes no Código Civil Brasileiro.

No Brasil, este modelo de negócios tem sido massivamente utilizado no mercado imobiliário turístico, em empreendimentos localizados no litoral, resorts, regiões serranas e etc.

Através dessa modalidade de aquisição de propriedade, o adquirente se torna titular de uma fração sobre o imóvel, usualmente chamada de cota, a qual mediante regulamentação expressa, esta cota equivalerá a um período específico de utilização durante o ano.

Segundo o parágrafo primeiro do art. 1.358-E do Código Civil Brasileiro, esta cota corresponder, no mínimo, a 7(sete) dias de cada ano, podendo ser dias seguidos ou intercalados. Com isso, um mesmo imóvel poderá ser dividido em até 52(cinquenta e duas) cotas, ou adquirentes. Isso porque, um mesmo adquirente poderá adquirir mais de uma cota sobre o imóvel, usufruindo a fração de tempo proporcional a quantidade de cotas adquiridas.

A título de exemplo, o adquirente de uma cota num apartamento sito em determinado resort, caso tenha sido determinado na convenção que a utilização da cota em dois períodos em determinado no primeiro trimestre anual, o adquirente daquela cota poderá utilizar a sua cota dentro destas limitações.

Adquirindo a fração sobre aquele imóvel (cota), o comprador terá direito a uma escritura pública, comprovando a sua participação naquele condomínio sobre o imóvel. Ainda, também deve ser registrada no competente registro de imóveis, fazendo constar o nome dos proprietários na matrícula daquele imóvel, cada qual com a sua cota parte.

Em razão das instalações do imóvel, sua manutenção, limpeza e despesas relacionadas ao uso compartilhado, é importante esclarecer ao adquirente que haverá uma taxa condominial a ser paga, proporcional à cota adquirida.

Quais as vantagens e desvantagens?

Entendido como funciona esta forma de aquisição de propriedade, é importante entender quais são as suas principais vantagens, diante do mercado imobiliário atual. A primeira delas, a possibilidade de diversificar o patrimônio, a um custo relevantemente mais baixo. Em muitos casos, o tão sonhado imóvel à beira mar, casa de campo ou chalé na serra se torna real, por meio da aquisição de uma ou mais cotas sobre aquele imóvel, literalmente “cabendo no bolso” do comprador.

Outra vantagem muito interessante de ser ressaltada é que, por meio da regulamentação deste modelo de negócios, agora o adquirente de fato passa a figurar como proprietário da fração do imóvel. É certo que ele terá direito ao registro da sua aquisição na matrícula daquele imóvel, e a partir da existência da matrícula, o seu direito passa a ser real, gozando do ônus e bônus de ser proprietário daquela fração. Isso traz mais confiança para os adquirentes, assim como para os próprios incorporadores.

Ainda, sendo o adquirente legítimo proprietário da sua fração de tempo, ele pode vendê-la, alugá-la ou deixá-la de herança.

Entretanto, como todo negócio, há que se falar também na principal desvantagem deste modelo: a limitação de uso. Como visto, o direito real sobre o imóvel está limitado à proporção da cota adquirida, não tendo o adquirente o controle total sobre o imóvel.

Qual a diferença com o time-sharing?

Outro ponto que tende a gerar dúvidas, é sobre a confusão que muitos fazem sobre a multipropriedade imobiliária e o time-sharing.

Na multipropriedade, o adquirente possui um direito real sobre a fração do imóvel, isso significa que ele se torna proprietário do imóvel, ainda que somente sobre uma fração dele.

Já no time-sharing, o que se adquire são direitos de uso sobre o imóvel, em um determinado período de tempo. Aqui, os adquirentes não se tornam proprietários do imóvel, adquirindo somente o direito de uso por uma fração previamente determinada, também em um determinado período de tempo. Não há legislação específica sobre o tema, então as estipulações específicas acerca do que o adquirente pode ou não fazer com os direitos de uso adquiridos, serão estabelecidos entre as partes em contrato.

A título de exemplo, sobre o time-sharing, pense na seguinte situação: A aquisição de direitos de uso sobre um apartamento localizado em um determinado resort. Nela, o resort negociou os direitos de uso sobre o apartamento “X”, pelo período de 7(sete) dias seguidos, no mês “X” de cada ano. O contrato possui a duração de 5(cinco) anos, podendo ser renovado por igual período, mediante negociação entre as partes.

Neste caso do exemplo acima, findo o prazo contratual de 5(cinco) anos, não havendo negociação para sua renovação, encerra-se o vínculo entre as partes.

Conclusão

Compreendido o modelo de negócios, conclui-se que de fato vem sendo comumente utilizado pelo mercado imobiliário, de forma expressiva na esfera turística. Inclusive, em recente pesquisa feita pela Caio Calfat Real Estate Consulting[1], o número de empreendimentos voltados para a multipropriedade imobiliária cresceu cerca de 22%(vinte e dois por cento) desde 2021, concentrando a expansão em todas as regiões do Brasil, principalmente no nordeste.

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