O direito de preferência do inquilino na venda do imóvel
O direito de preferência do inquilino é uma das mais relevantes garantias previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991, artigos 27 a 34). Trata-se de uma proteção legal que visa assegurar ao locatário a possibilidade de adquirir o imóvel que ocupa, em igualdade de condições com terceiros, caso o proprietário decida vendê-lo. Esse mecanismo busca preservar a estabilidade da relação locatícia e a segurança do inquilino, que, muitas vezes, já estabeleceu vínculos pessoais, familiares ou comerciais no local. Ao mesmo tempo, também garante maior transparência nas negociações imobiliárias.
Quando o proprietário manifesta interesse em vender o imóvel, deve oferecê-lo primeiramente ao inquilino, apresentando todas as condições da venda, tais como: preço, forma de pagamento, existência de financiamentos, prazo para quitação e eventuais encargos. Essa notificação deve ser feita por escrito, preferencialmente por carta registrada, notificação extrajudicial ou outro meio que permita comprovar o recebimento. A partir do recebimento, o inquilino terá 30 (trinta) dias para exercer seu direito de preferência.
Se o locatário aceitar a proposta e preencher as condições estabelecidas, o proprietário fica obrigado a realizar a venda em seu favor. Caso o direito não seja respeitado e a venda seja feita a terceiros, o inquilino pode recorrer ao Judiciário para:
- Requerer a adjudicação compulsória, ou seja, transferir a propriedade para si, desde que deposite o valor da compra em juízo;
- Ou pleitear indenização por perdas e danos, quando não for mais possível realizar a transferência.
A lei também estabelece hipóteses em que o direito de preferência não se aplica, justamente porque a transferência da propriedade não ocorre por meio de uma venda tradicional. São exemplos:
- Venda judicial do imóvel em hasta pública;
- Doação;
- Permuta (troca de imóveis ou bens);
- Dação em pagamento;
- Integralização de imóvel em capital social de empresa;
- Alienação fiduciária em garantia.
Nessas situações acima, o proprietário não tem a obrigação de oferecer o imóvel ao inquilino.
A exigência de formalidade na notificação não é mero detalhe burocrático. Ela existe para proteger ambas as partes, evitando alegações infundadas e garantindo segurança jurídica. Sem a comprovação da notificação ou da resposta do inquilino, abre-se espaço para litígios. Outro ponto relevante é que o direito de preferência somente pode ser exercido se o inquilino estiver em dia com suas obrigações contratuais, como pagamento do aluguel e encargos. O descumprimento dessas obrigações pode inviabilizar o exercício do direito.
Já no caso de locações comerciais, o direito de preferência adquire ainda mais relevância. Muitas vezes, o ponto comercial está diretamente ligado ao sucesso do negócio, e a possibilidade de adquirir o imóvel pode ser determinante para a continuidade da atividade empresarial. Assim, a legislação busca equilibrar os interesses do locador, que tem a liberdade de dispor do seu patrimônio, e do locatário, que necessita de previsibilidade e estabilidade para manter suas atividades.
O direito de preferência do inquilino é uma ferramenta essencial para equilibrar as relações locatícias e garantir segurança às partes envolvidas. Para o locador, representa a necessidade de agir com transparência e boa-fé. Para o locatário, constitui uma oportunidade de consolidar a posse de um bem que já faz parte de sua realidade. Diante das particularidades de cada caso, é sempre recomendável buscar orientação jurídica especializada para assegurar que o procedimento seja conduzido corretamente e para que os direitos de ambas as partes sejam preservados.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Carla Batista
Advogada formada pela Univali e corretora de imóveis, com escritório localizado no centro de Balneário Camboriú. Atua há anos no mercado imobiliário, oferecendo assessoria jurídica completa em compra, venda e administração de imóveis, sempre com foco na segurança jurídica e na tranquilidade de seus clientes.
Sua experiência alia conhecimento técnico em Direito Imobiliário e prática de mercado, garantindo negociações seguras, transparentes e conduzidas com responsabilidade profissional. Sempre com o objetivo de seus clientes adquirirem ou venderem um imóvel com respaldo jurídico e a segurança que o seu patrimônio merece.
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