O impacto imobiliário da decisão do CNJ que dispensa as certidões negativas como condição para registro e averbações de compra e venda de imóveis

O que mudou com a decisão

O Plenário do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), ao julgar o Procedimento de Controle Administrativo nº 0001611-12.2023.2.00.0000, reafirmou que cartórios e tribunais não podem mais exigir certidões negativas de débito — como a Certidão Negativa de Débitos (CND) e a Certidão Positiva com Efeito de Negativa (CPEN) — como condição para registrar ou averbar escrituras de compra e venda de imóveis.

A decisão encerra uma prática recorrente que funcionava como verdadeira barreira burocrática à formalização de negócios imobiliários. Na visão do CNJ, essa exigência configurava uma forma indireta de cobrança de tributos, o que contraria precedentes do Supremo Tribunal Federal (STF) e do próprio CNJ. O Supremo já decidiu que condicionar o registro é ilegal, por representar um “impedimento político” e uma cobrança indevida

A dupla face da desburocratização

Na prática, a medida representa maior agilidade para compradores e vendedores: o registro não pode mais ser condicionado à apresentação de certidões fiscais negativas.

Por outro lado, isso não elimina os riscos. O que antes era filtrado pelo cartório agora passa a ser responsabilidade direta do adquirente e de seus assessores jurídicos, o que reforça a necessidade de atuação especializada nesse momento.

A ausência da exigência da certidão negativa no momento do registro não significa que não existam dívidas ou ações capazes de atingir o imóvel. Pelo contrário: as certidões continuam sendo emitidas com as situações fiscais atualizadas — e a grande questão é saber se o adquirente terá condições de interpretar corretamente essas informações e identificar todos os riscos que está assumindo.

Riscos que permanecem (e até se intensificam)

Sem o filtro automático do cartório, riscos relevantes podem passar despercebidos ou ser subestimados, tais como:

• Execuções fiscais, com a possibilidade de caracterização de fraude à execução.
• Débitos condominiais ocultos, que acompanham o imóvel, independentemente de quem seja o proprietário.
• Ações cíveis e trabalhistas contra o vendedor, com potencial de resultar em penhora sobre o bem.
• Dívidas tributárias propter rem, como IPTU, ITR, multas e taxas municipais, que vinculam-se ao imóvel e não à pessoa do titular.

Esses riscos, se não identificados e prevenidos, podem gerar prejuízos superiores ao próprio valor do imóvel adquirido, comprometendo totalmente a segurança da operação.

A due diligence como escudo jurídico

É nesse contexto que a due diligence imobiliária assume relevância estratégica. Deixa de ser apenas uma prática recomendável para se consolidar como um escudo indispensável na prevenção de riscos.

Por meio dela é possível:

• Mapear dívidas, litígios e ônus que não constam apenas na matrícula.
• Avaliar a segurança jurídica e econômica da aquisição.
• Estruturar contratos que distribuam responsabilidades de forma adequada.
• Proteger o comprador contra disputas futuras e potenciais prejuízos patrimoniais.

Considerações finais

A decisão do CNJ representa um marco de modernização e simplificação nos registros públicos, mas também transfere ao adquirente a responsabilidade pela análise de riscos, que antes era parcialmente filtrada pela atuação cartorária.

Assim, o que poderia ser visto apenas como uma facilitação burocrática deve ser interpretado pelo mercado como um alerta para a adoção de cautelas adicionais.

Nesse cenário, a due diligence imobiliária deixa de ser um diferencial opcional e se consolida como um instrumento indispensável de proteção patrimonial.

Mais do que registrar um contrato, é essencial garantir que a aquisição seja juridicamente blindada e economicamente segura, preservando o patrimônio e evitando litígios futuros.

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Layane Borges

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Tributário, com mais de 16 anos de experiência. Atua na regularização de imóveis, due diligence imobiliária, leilões, usucapião e adjudicação compulsória, oferecendo soluções jurídicas que garantem segurança, tranquilidade e valorização patrimonial.