O uso de arras em contratos imobiliários: tipos e seus efeitos
O uso de arras em contratos imobiliários é uma prática amplamente difundida no Brasil, servindo como um mecanismo de compromisso entre as partes antes da formalização definitiva da compra e venda. As arras, também conhecidas como sinal, têm a função de garantir a seriedade da proposta e estabelecer penalidades em caso de desistência, criando um ambiente de maior segurança para a transação. No entanto, embora sua utilização seja comum, os tipos de arras e seus efeitos jurídicos ainda geram dúvidas para compradores e vendedores, exigindo uma compreensão clara das suas implicações.
Existem dois tipos principais de arras previstas no Código Civil: as arras confirmatórias e as arras penitenciais. As arras confirmatórias têm como objetivo reforçar o compromisso assumido pelas partes, funcionando como uma antecipação parcial do pagamento. Caso o comprador desista do negócio sem justificativa, ele perde o valor dado como sinal; por outro lado, se o vendedor desistir, ele deve devolver o dobro do valor recebido. Esse modelo busca equilibrar as responsabilidades de ambos os lados, garantindo que a parte prejudicada seja compensada pela frustração da negociação.
Já as arras penitenciais, por sua vez, oferecem uma maior flexibilidade para as partes desistirem do contrato. Nesse formato, o pagamento do sinal funciona como uma espécie de multa convencional. Se o comprador desistir, perde o valor das arras, e se for o vendedor quem recua, ele deve restituir o dobro. A possibilidade explícita de desistência traz mais liberdade contratual para as partes, funcionando como uma alternativa interessante em negociações onde o compromisso definitivo ainda depende de condições externas, como a aprovação de financiamento.
As arras também exercem um papel importante na prevenção de litígios, uma vez que estabelecem previamente as penalidades aplicáveis, evitando discussões judiciais prolongadas sobre indenizações. Quando bem aplicadas, elas ajudam a alinhar as expectativas das partes, tornando o processo de compra e venda mais transparente e previsível. No entanto, é fundamental que o contrato defina claramente o tipo de arras utilizado, o valor do sinal e as condições para sua restituição ou perda. A ausência dessas definições pode levar à anulação das cláusulas de arras, colocando em risco a segurança jurídica da operação.
Outro ponto relevante é a questão do valor das arras, que deve ser razoável e proporcional ao preço total do imóvel. A jurisprudência brasileira tem considerado abusivas as cláusulas que estabelecem arras superiores a 10% do valor do negócio, entendendo que percentuais muito altos podem comprometer o equilíbrio contratual. Além disso, a possibilidade de compensação das arras com o valor total do imóvel, caso a transação seja concluída, deve ser claramente prevista no contrato, garantindo que o pagamento inicial não se torne uma penalidade disfarçada.
A inclusão de arras no contrato de compra e venda de imóveis, quando bem estruturada, pode ser uma ferramenta eficaz para assegurar o cumprimento das obrigações pactuadas. No entanto, para que essa prática realmente traga segurança jurídica, é essencial que as partes contem com assessoria jurídica especializada, garantindo que os termos sejam claros, proporcionais e compatíveis com a legislação aplicável.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Julia Linhares
Advogada, graduada em direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas – PUC Campinas.
Pós-graduada em direito e negócios imobiliários pelo Instituto Damásio de Direito da IBMEC São Paulo.
Extensão universitária em direito contratual, negociação e formação contratual, due diligence imobiliária, incorporação imobiliária, loteamentos, direito registral e notarial, multipropriedade, direito tributário, compliance empresarial e outros.
Especialista em contratos, com atuação principal voltada para a estruturação e assessoria consultiva de negócios imobiliários e atrativos turísticos.
Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário — IBRADIM, com participação nas comissões de Negócios Imobiliários e Incorporação Imobiliária.
