Os negócios imobiliários e a necessidade do estudo preliminar antes da intermediação do corretor de imóveis

Garantindo segurança jurídica e evitando prejuízos

Durante a minha jornada na advocacia, assessorando corretores, como jurídico interno de imobiliária e participando ativamente em muitos negócios imobiliários pude ver um grande gargalo: na urgência da intermediação e conclusão da venda a análise não feita, ou realizada de forma superficial no imóvel que foi agenciado e será intermediado pelo corretor pode acarretar sérios e perigosos prejuízos.

Nos negócios imobiliários, a figura do corretor de imóveis desempenha um papel crucial, atuando como intermediário entre compradores e vendedores. No entanto, é fundamental compreender que a intermediação dessas transações deve prescindir de um estudo preliminar minucioso realizado por profissional competente, que abranja diversos aspectos legais e de negócios. Essa análise prévia é essencial para garantir a segurança jurídica das partes envolvidas e evitar prejuízos futuros.

Agindo desta maneira, e realizando o estudo no momento do AGENCIAMENTO o corretor trabalha de forma segura, eleva o seu nível de profissionalismo, evita o risco de gastar horas trabalhando sob um imóvel que desconhece, antecipa as necessidades do cliente em uma possível regularização, conhece detalhadamente o perfil do potencial comprador, podendo trabalhar de forma assertiva e evita consequências jurídicas, financeiras e na sua imagem.

Um dos primeiros pontos a serem considerados durante o estudo preliminar é verificar a matrícula do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis. Essa análise permite identificar possíveis ônus ou gravames que recaiam sobre o imóvel, como hipotecas, penhoras ou outras restrições que possam comprometer a negociação, ou até mesmo confirmar se aquele imóvel intermediado possui matrícula ou se fora adquirido somente via “contrato particular”.

É comum, diante o não conhecimento do tema pela população, que se confundam sobre a posse e a propriedade, e no momento da negociação, muitos proprietários que se diziam donos na matrícula, não constam ali, possuindo apenas a posse, sendo objeto de usucapião, adjudicação compulsória ou a medida cabível.

Além disso, a análise do regime de bens, especialmente em casos de transações que envolvem casais. De acordo com a legislação brasileira, o regime de bens pode influenciar diretamente na aquisição e na posse de um imóvel, sendo imprescindível entender suas nuances para evitar conflitos futuros.

No caso de imóveis urbanos, é importante consultar o cadastro municipal para verificar a regularidade do imóvel perante as autoridades locais. Já em se tratando de imóveis rurais, é necessário observar a legislação específica que rege essa categoria de propriedades, incluindo questões como o CAR (Cadastro Ambiental Rural) e a regularização fundiária.

Outra irregularidade comum que merece atenção durante o estudo preliminar é a ausência de averbação de construção. Muitas vezes, obras realizadas no imóvel não são devidamente registradas nos órgãos competentes, o que pode gerar problemas legais e financeiros no futuro.

Os prejuízos decorrentes da intermediação de um imóvel com algum tipo de risco ou irregularidade são significativos, tanto para o corretor quanto para as partes envolvidas na transação. Além de comprometer a reputação do profissional, a atuação em negociações com problemas legais pode resultar em responsabilização civil e até mesmo criminal, de acordo com a Lei do Corretor de Imóveis brasileira (Lei nº 6.530/1978).

O papel do corretor de imóveis vai além da simples aproximação entre comprador e vendedor. Ele tem o dever ético e legal de garantir a transparência e a segurança das negociações, atuando como um verdadeiro consultor imobiliário. Para isso, é fundamental que o corretor esteja devidamente capacitado e atualizado quanto às legislações e práticas do mercado imobiliário, garantindo assim a excelência no serviço prestado e a satisfação de seus clientes.

Em suma, o estudo preliminar antes da intermediação de um corretor de imóveis é um passo essencial para assegurar a legalidade e a viabilidade das transações imobiliárias. O papel do advogado especialista neste caso é sua importância, o qual deverá trabalhar em parceria com o corretor, investir tempo e recursos nessa etapa pode evitar prejuízos e garantir a tranquilidade de todas as partes envolvidas no processo, enquanto o corretor de imóveis garante o melhor que ele sabe fazer: intermediar bons negócios e fazer dos imóveis ótimas oportunidades.