Os reflexos das dívidas condominiais na compra e venda do imóvel

Seja em condomínio de apartamentos, casas ou até mesmo em condomínios comerciais, uma cobrança que incide aos proprietários das unidades é a taxa de condomínio, independentemente de estarem utilizando o imóvel ou não.

A taxa de condomínio visa oferecer um ambiente com bom funcionamento, qualidade de vida e segurança. Assim, mensalmente é cobrada dos condôminos a taxa condominial com finalidade de custear:

a) Os custos mensais de conservação das áreas comuns e da infraestrutura, tais como: energia elétrica, água, manutenção de piscinas, academias, elevadores, jardim, entre outros;

b) A remuneração dos funcionários;

c) Fundo reserva;

d) E, em alguns momentos, despesas extraordinárias.

Os condôminos que não realizam o devido pagamento estão sujeitos a sérias consequências, por exemplo:

a) Cobrança de multa e juros;

b) Inclusão do devedor nos sistemas de proteção ao crédito;

c) Cobrança judicial com bloqueios de contas bancárias;

d) Possibilidade de os bens serem penhorados para a quitação da dívida;

Agora, vamos imaginar a seguinte situação: Uma pessoa deseja comprar um imóvel que possui dívidas decorrentes da taxa de condomínio, seria possível comprá-lo? Quais serão os reflexos que as dívidas podem gerar?

Primeiramente, devemos esclarecer que o imóvel com débitos condominiais não impede a compra e venda, sendo possível a lavratura de Escritura Pública e posteriormente o registro do bem em nome do comprador no Cartório de Registro de Imóveis.

No entanto, um fato que a grande maioria não tem conhecimento é que uma dívida referente à taxa condominial, é uma dívida “Propter Rem”.

E o que isso significa na prática?

Que os referidos débitos acompanham o bem, ou seja, mesmo o imóvel sendo de outro proprietário, a dívida permanece.

Este entendimento tem respaldo no artigo 1.345 do Código Civil Brasileiro, juntamente com o artigo 109, § 3º do Código de Processo Civil, revelando que o novo proprietário do imóvel pode responder por eventuais dívidas mesmo sendo anteriores à aquisição.

Por outro lado, outro ponto importante que devemos ter conhecimento, é o prazo em que as dívidas geradas a partir do não pagamento das taxas de condomínio podem ser cobradas judicialmente ou administrativamente.

Segundo entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça – Tema 949, quando o caso é regido pelo Código Civil Brasileiro de 2002, as dívidas decorrentes das taxas de condomínio se enquadram na prescrição quinquenal (de 5 anos).

Vale ressaltar que não significa que, prescrevendo a cobrança, o condomínio não pode atribuir consequências pelo inadimplemento, como: continuidade da dívida no balanço do condomínio e restrição na participação do condômino em assembleias.

Assim, embora seja possível realizar a compra e venda do imóvel com dívidas de taxa de condomínio, é de suma importância, antes de comprar um imóvel, diligenciar a fim de averiguar eventuais dívidas que podem levar à penhora do imóvel e, posteriormente, leilão. Ajudando a evitar surpresas e garantindo tranquilidade na aquisição.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Larissa Souza

Advogada, especialista em Advocacia do Direito Negocial e Imobiliário – Escola Brasileira de Direito, expert na Advocacia Extrajudical e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.