Os riscos da compra e venda de imóveis irregulares no Brasil
Algumas questões surgem no momento da compra e venda de um imóvel irregular, como: “É lícito comprar ou vender um imóvel irregular?”, “Como saber que um imóvel é irregular?”, “Quais são os riscos que posso ter na compra e venda?”. Na realidade brasileira, as transações imobiliárias envolvendo imóveis irregulares é mais comum do que se imagina apesar de muitas vezes os compradores não terem conhecimento dos altos riscos que estão assumindo.
Segundo o Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional com base nos dados de 2019, cerca de 50% dos imóveis do Brasil são irregulares. Tendo o proprietário e o comprador o risco de perder o imóvel bem como ter a dificuldade para a vende-lo pois, por exemplo, quando o imóvel está irregular, não é possível financiá-lo.
Ao contrário do que muitos pensam, as irregularidades de um imóvel podem incidir tanto na propriedade como na descrição do próprio imóvel na matrícula imobiliária. Segue algumas situações nas quais o imóvel pode ser classificado como irregular:
A) O imóvel não possui matrícula no Cartório de Registro de Imóveis;
B) A construção do imóvel não está averbada na matrícula do imóvel;
C) Não foi realizada a averbação referente a alteração do estado civil do proprietário ou titular de direitos, tais como: Casamento, divórcio e óbito;
D) A compra e venda é realizada por recibo e/ou contrato de gaveta, sem a lavratura de Escritura Pública e sem o seu devido registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Esta última, pode causar grandes prejuízos tendo em vista que se não realizar o devido registro, não ocorre a transferência da propriedade entre o vendedor e o comprador, podendo acontecer a venda dupla do imóvel para outra pessoa. Nesse caso, pode até o imóvel ser penhorado por dívidas do vendedor em razão de ainda constar como proprietário do imóvel.
Fato é que, a legislação brasileira não proíbe a comercialização de imóveis irregulares, no entanto, quando o imóvel está irregular, os riscos da compra e venda aumentam significativamente, podendo quem comprou, perder o imóvel e todo valor que foi investido, resultando em um enorme prejuízo.
Algumas pessoas adquirem um imóvel irregular já sabendo da sua realidade juntamente com os riscos que pode ter. Mas, outras tantas, não tem conhecimento e acabam se frustrando, vivenciando uma série de consequências financeiras, emocionais e familiares.
Por isso, consultar um profissional especialista antes de comprar um imóvel é essencial para não ter surpresas futuras, conhecendo desde já os possíveis riscos e assumindo se assim quiser. Para este propósito, o profissional habilitado irá analisar toda a documentação do imóvel e das partes que estão envolvidas na transação imobiliária, analisando:
- A certidão de matrícula do imóvel, se houver;
- As dívidas de impostos e taxas; E,
- Eventuais processos judiciais.
Prontamente, verificará se a pessoa que se diz vendedor realmente é o proprietário do imóvel ou se tem poderes para vender determinado imóvel, se a descrição e as características do imóvel correspondem àquelas constantes no registro imobiliário e se o imóvel pode ser vendido ou não.
Todavia, caso uma pessoa adquiriu um imóvel irregular e não quer correr o risco de perder todo o investimento já realizado, a melhor solução é buscar regularizar o imóvel de forma segura, aumentando a segurança jurídica e possibilitando, por exemplo, a doação e o financiamento em caso de venda.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Larissa Souza
Advogada, especialista em Advocacia do Direito Negocial e Imobiliário – Escola Brasileira de Direito, expert na Advocacia Extrajudical e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
