Patrimônio de afetação: uma segurança ao seu investimento imobiliário

Primeiramente, é preciso que você tenha em mente que quando falamos em patrimônio de afetação, também estamos falando sobre incorporação imobiliária.

O patrimônio de afetação foi instituído em 2004, através da Lei n. 10.931/04, a qual incluiu o tema na Lei n. 4.591/64 e, desde então, vem sendo cada vez mais utilizado pelos incorporadores.

Em termos simples, se trata de uma possibilidade de segregação de bens entre a incorporação imobiliária e o incorporador. Para compreender tal possibilidade, temos que pensar principalmente quanto à segurança financeira da incorporação imobiliária.

Na incorporação, o incorporador adquire o terreno e realiza todos os trâmites legais para viabilizar a construção do empreendimento e alcançar a venda das unidades. Agora, pense neste comprador final destas unidades, que garantias ele possui de que este empreendimento não será afetado, caso o incorporador acabe por enfrentar problemas financeiros não relacionados à obra?

É a partir deste ponto que pode ser compreendida a relevância do patrimônio de afetação. Através dele, tem-se a efetiva separação do patrimônio daquele empreendimento, seja o terreno, como também os direitos e deveres dele derivados, do patrimônio do incorporador. Vejamos o que dispõe a Lei n. 4.591/64 (art. 31):

Art. 31, Lei n. 4.591/64 – A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

A constituição do patrimônio de afetação se dá mediante averbação do seu requerimento junto ao registro de imóveis competente, podendo ocorrer a qualquer tempo, mas uma vez constituído, a sua extinção (via de regra) somente ocorrerá com a conclusão do empreendimento.

Com o patrimônio de afetação instituído, os bens daquele empreendimento não se confundem com os bens ou dívidas da empresa incorporadora. Para tanto, os imóveis objeto da incorporação imobiliária possuirão um CNPJ próprio, uma contabilidade própria, sendo suas finanças tratadas de forma independente do patrimônio do incorporador. Em simples palavras: o dinheiro arrecadado com as vendas e o custeio da obra, será utilizado exclusivamente para aquele empreendimento, em uma conta constituída para tal.

Com isso, o valor arrecadado não poderá ser utilizado para qualquer outra finalidade, sendo possível apenas e tão somente para a sua própria conclusão. Assim, o incorporador acaba por trazer uma maior segurança ao adquirente, já que caso sofra alguma complicação financeira ou até mesmo tenha sua falência decretada, os bens daquele empreendimento não serão atingidos.

Contudo, é necessário se ter em mente que, os débitos eventualmente contraídos pelo incorporador, antes da instituição do regime de afetação, terão preferência perante o patrimônio de afetação constituído. O mesmo acontece quanto aos débitos constituídos para empreender a obra.

Como visto até aqui, o patrimônio de afetação acaba por ser uma verdadeira garantia financeira ao adquirente daquele empreendimento e, inclusive, é utilizado pelo incorporador até mesmo como um atrativo publicitário.

Agora, você deve estar se perguntando, e qual seria a vantagem do incorporador em instituir tal regime? A resposta é simples: redução da carga tributária! Ao instituir o patrimônio de afetação na incorporação, o incorporador poderá aderir ao Regime Especial de Tributação (RET), com a redução significativa dos impostos sobre aquela obra.

Quando falamos em RET, os impostos possuem uma alíquota de 4% (quatro por cento) para pagamento do PIS/CONFINS/IRPJ/CSLL, e a base de cálculo será a receita mensal do CNPJ da obra.

Assim, podemos concluir que a opção por instituir o patrimônio de afetação na incorporação imobiliária pode ser de fato uma decisão excelente para todos os interessados, tanto aos adquirentes, como ao incorporador.

Agora que você já compreendeu melhor o assunto, não hesite em procurar nosso escritório especializado em direito imobiliário para auxiliá-lo. Nós podemos fazer toda a diferença na hora de garantir seus direitos e evitar prejuízos.